因贷款难及房贷上调 青岛二手房议价空间可达两成

原标题：岛城二手房议价空间可达两成，贷款难及房贷上调是主要原因

自今年3月份岛城正式加入楼市调控大军后，在二手房市场上，房东和购房者也进入了一个比较长期的博弈期。随着成交数据的不断下滑，市场带客看房量的不断减少，不少房东的心理防线被“击垮”，开始出现一两成的议价空间，而越来越多的购房者则真正进入观望期，期盼着房价能够“降一降”。那么，到底是哪些原因造成了目前市场上这些现象?一起来看岛城业内人士的分析。

供应量大幅减少，部分热点小区价格提前被透支

今年3月30日，青岛市发布的楼市新政中要求：“在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。”此后，岛城不少中介都对手头房源进行了梳理，在这期间，不少不满2年的房源便被删除，退出市场。据记者了解，这些不满2年的房源主要集中在浮山后、东李、新都心、滨海新区等区域。

近日，记者在走访过程中了解到，受此影响，自4月份开始，不少中介门店的房源上新量便开始有了较大幅度的下降。21世纪不动产浮山后区域一位门店经理告诉记者，新政之前，每店每周大约能有十五六套房源更新，新政后，这个数据达不到10套，而自8月份之后，几乎一个月上不了几套新房源。尤其是进入11月份，传统的“金九银十”旺季已过，市场便显得更加冷清。

链家地产一位门店经理告诉记者：“虽说政策要求房子不满2年不能交易，但通常人们从买下期房，到拿到《不动产权证书》就需要两三年的时间，再加上拿到证还要满2年，所以一般一些5年内的房源都受到这个政策的影响。”

岛城著名楼市分析专家张斌认为，供应量的减少，从源头上直接造成了成交量的减少。“购房者可选择的房源减少了，加上今年春节后出现的那一波涨价，造成不少热点小区的价格提前被透支了，而这种价格的虚高，也超出了大部分购房者的心理预期。所以，成交量减少是必然的。”

部分二手房需求退出市场，投向新房市场或开始观望

在限购政策的大背景下，需求端也发生了重大变化。岛城著名楼市分析专家张百忍认为，这种变化主要表现在以下三个方面：首先是在主城区二手房房价高企的情况下，不少购房者把眼光投向了辅城区或近郊区域;其次是一些纯刚需客户由于政策的“高压”，暂时失去了购房动力，开始选择观望，期盼房价下降;除此之外，由于目前新房市场房源相对充足，一部分人便将眼光从二手房市场转向新房市场。

今年28岁的市民吴先生一直想买套婚房，几年工作下来加上家人“赞助”，他手里现在有近60万元的首付款。由于工作地点在崂山区海尔路商圈，于是他想在附近买套三居室，但不问不知道，一问吓一跳：“现在这附近比较好的二手房三居室，基本价格在250~300万之间，好一些的房源甚至超过这个价格，这样首付就需要八九十万元，根本不够。”后来在同事的建议下，吴先生转变了思路，在城阳区相中了一套100平方米的套三居，总价150万元，首付刚刚好。“房子装修得很好，交易后我可以立马就搬进去住。以后开车走青银高速上班，可以40多分钟直达海尔路，十分方便，可能比家住主城区的同事都快。”吴先生说。

记者在采访中了解到，如毕先生这种有西进北上置业的刚需不在少数。还有不少人则加入了观望行列，等待着调控后的房东降价潮。市民张先生表示，不久前自己租房的小区有套房每平方米降了3500元，最后成交了，这让他看到了降价的希望，所以打算再等等。“我身边还有一些朋友，干脆放弃了买二手房的打算，贷款太难了，新房可选的房源多，他们现在天天去看新楼盘。”张先生说。

信贷半年内由8.5折到上浮15%，购房者还款压力增大

金融是经济发展的命脉，而对于楼市来说，信贷政策的松和紧，直接影响着成交量。锐理数据青岛公司总经理马光明认为，自从3月份楼市调控以来，岛城不断趋紧的信贷政策，是造成目前二手房成交量不断下滑的主要原因。“对于楼市来说，刚需置业者占有最大的比例，而这部分人要买房，最依赖的就是贷款。不像一些投资者或手里资金相对充裕的改善型购房者，拥有较大的资金支配力度。”

而纵观岛城的信贷市场，自“3.15新政”和“3.30新政”相继发布以来，房贷利率就一直在不断加码。仅仅半年多的时间，岛城首套房贷利率就从今年最低时的8.5折发展到现在的上浮10%以上。

据记者梳理，2017年2月份之前，岛城多数银行首套房贷利率折扣为8.5折。2月初，国有五大行里的中国银行率先将首套房贷利率的最低折扣提升至9折，邮政储蓄银行随后也跟上9折的步伐。3月16日，岛城加入楼市调控大军，将新房的首付比例由最低20%提升至30%。随后各大银行开始酝酿房贷利率变化。3月20日日，多数银行已将首套房贷利率提升至9折。“五一”过后，青岛房贷市场继续收紧，首套房贷利率由之前普遍的9折，开始上调至9.5折，浦发银行等甚至暂停受理房贷。6月1日起，岛城多数银行首套房贷进入基准利率时代：包括国有五大行的中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行，以及商业银行中的招商银行、平安银行、威海银行、华夏银行等，均在同一天宣布对首套房贷执行基准利率，同时，光大银行和兴业银行首套房贷出现上浮，幅度分别为5%和20%。进入8月份，银行“钱袋子口”再度收紧。工商银行等将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%，中信银行上浮20%。且审批时间在1到3个月之间不等，最长者达到6个月。而截至目前，据记者了解，大部分银行的首套房贷利率上浮10%~15%不等，有些银行已对二套房和二手房贷款说“不”，还有的银行甚至表示额度已用完，今年将不再发放房贷。

一系列信贷政策的收紧，使得不少购房者的购房之路难上加难。市民刘先生告诉记者，打算明年结婚，由于手头资金不充足，原本打算在主城区买套小房子，先过渡一下，没想到，找了两家银行均杳无音信。“前几天朋友申请的银行电话通知他，今年的额度用完了，我不是什么优质客户，估计也申请不到。即使申请到了，利率上浮10%~15%，每个月的还款压力也不小。”

半岛全媒体记者 江海峰