运营老小区一年亏7万 青岛中小物业抱团取暖

原标题：运营老小区一年亏7万?青岛中小物业趋向抱团取暖

在居民消费转型升级的今天，物业行业也开始了新一轮洗牌，面对运营老旧小区物业带来的微利甚至亏损，以及实力强劲的大型物业公司的进击，青岛市30家物业公司及物业配套公司开始“抱团”发展，不仅尝试让老旧小区“共享物业”，还通过链接业主新的消费需求，开辟增值服务项目，寻找行业新的经济增长点。不久的将来，业主可能不出小区，就能得到生活所需的一切服务。

运营一个老小区，物业一年亏7万

市南区闽江苑小区是建于90年代的老小区，从建成之初到现在二十多年过去了，小区的物业费几乎没有增长，至今为止仍然是0.25元/平方米/月。小区物业方青岛广源物业公司总经理周黎滨向记者算了一笔账：小区原配备1个项目经理、3个保安和2个保洁，加之一些设施维护费用，闽江苑小区一年的物业总支出为15万元。然而小区业主缴纳的物业费、停车费及物业自持商铺一年的出租费用等物业总收入每年仅仅8万元左右，也就是说闽江苑小区的物业公司每年从该项目上要亏损约7万元。“我在广源物业已经任职4年了，这四年都是这种情况。”周黎滨告诉记者，物业方不是没想过提高物业费，但是“很难”。“小区居民以老年人为主，很少人能接受物业费涨价。”

▲为闽江路7处小区实行物业共享前后对比图

记者了解到，闽江苑小区物业所遇到的困境是当下众多老旧小区面临的共同问题，在新建小区物业费用早已超过2元/平方米/月的时代，老旧小区的物业费用普遍不会超过1元/平方米/月。“微利”甚至“亏损”也成为物业方的常态。

物业抱团发展，老小区实现“物业共享”

为了“自救”，2017年年初，在市南区物业办的引导下，广源物业联合闽江苑小区周边的广厦物业、中建信物业共同成立了青岛合生物业管理发展联盟，开始探索物业片区化发展方式。

“三家物业公司在闽江路上分别管理了7个老旧小区，这些小区的物业费最高的0.9元/平方米/月，最低的只有0.2元/平方米/月，平均物业费水平不足0.4元/月/平方米”市南区物业办工作人员王庆臣告诉记者，由于物业费低廉，导致物业方只能为小区提供最低人员配置，也必然影响老旧小区物业管理的品质。“这些物业公司为工作人员开出的工资很低，也导致了物业招工难。如此发展下去，老旧小区的物业管理会陷入死循环。”王庆臣说。

成立合生物业发展联盟后，三家物业公司鉴于所管理的小区临近的优势，打破各公司之间壁垒，共享和分配各公司优势资源。简单说，就是7个小区共享一个物业管理团队。“我们精简人员，7个小区原有物业管理从业人员49人，其中，项目经理6人、客服专员1人、综合维修2人、秩序维护员29人、保洁员11人。整合后，物业管理从业人员42人。其中，区域经理1人、项目经理3人、客服专员2人、综合维修1人、定岗秩序维护员19人、巡逻秩序维护员6人、保洁员10人。整合后，员工平均年龄降低5岁，人员减少7人。并且设立了巡逻岗。”物业联盟闽江路片区管理者刘慧泉介绍。

随后，物业联盟将物业团队工作人员的工资从此前的人均1731元/月，提高到2000元/月。综合算下来，7个小区共计每月工资支出降低2280元，每年节省约27360元。根据物业联盟提供的数据，在企业成本降低5%的情况下，片区居民对物业的满意率提高了8%。

3个物业公司、7个小区整合之后，每年运营成本只减了不到3万元，会不会有点少?刘惠泉解释说：“精简人员、降低成本并不是整合的唯一目的，所以我们提高了工作人员的工资，这样才能让这个片区物业发展有效地运行下去。”

“长尾效应”触发行业新的经济增长点

对于广源物业这样的中小物业企业来说，他们忌惮的还有具备强大资本背景的大型物业企业的蚕食。“我们耳熟能详的一些大物业公司，原本只给自家开发的小区配套，而从近几年开始，他们已经开始接手管理其它小区。这些大公司的财力、人力、物力远远超出我们中小物业企业，如果我们再不抱团发展，不用几年，我们这些中小物业公司就会被他们‘干掉’。”周黎滨告诉记者。

2017年12月29日，又有来自全市各区的15家物业公司及15家物业配套公司加入合生物业发展联盟，物业联盟成员正式发展成30家。这15家物业企业共管理全市130多个小区物业项目，管理面积达1200万平方米。联盟壮大后，除了继续探索老旧小区的片区化管理，联盟内的企业还将发挥各物业企业特长，“共享”法律服务、品质督导、技术支持等资源。

“目前青岛市物业项目总量为1.9亿平方米，联盟企业管理项目的总量占全市6%。”周黎滨说。零散小区物业抱团发展，其“长尾效应”衍生出的巨大商机迅速引起了市场的关注。

“联盟壮大后有一个重要任务——要为物业公司寻找新的经济增长点。”周黎滨告诉记者，传统物业公司还只是在提供“看门、扫地”的基础服务，但如果瞄准新时代业主的需求，探索物业的增值服务，或许可以改变目前中小物业公司的“微利”困境。“比如说业主炒菜时，突然发现家里没油了，这个时候他只要打个电话，物业公司就给送上门了。便利店能够解决服务‘最后一公里’的问题，而物业公司却能够解决服务‘最后一百米’的问题，这是物业公司最强的竞争优势。”据了解，目前该物业联盟已经与一家大型商超达成初步协议，未来，联盟物业企业将按照小区业主需求从该商超团购商品。

物业公司未来能够为小区居民提供的增值服务不仅是零售服务，目前合生物业联盟还正努力从养老、医疗、餐饮、房产中介等方面探索更多的新服务模式。“不久的将来，业主只需要在小区里面，就能解决生活中所遇到的一切问题。这就是未来物业的发展方向”。

(青岛日报/青岛观/青报网记者 王萌 文/图)