鼎家暴雷背后：长租公寓与金融的错配游戏

原标题：鼎家暴雷背后：长租公寓与金融的错配游戏

资本与抬高房租的错综关系，还难以下结论。但鼎家一事充分暴露了，当本质为中介的长租品牌运营商，涉足金融的商业模式背后的巨大风险隐患。

在“谁抬高了房租价格”尚未有定论之时，“长租公寓+房租分期”模式背后的风险，借由杭州长租公寓鼎家的破产一事暴露无疑。

长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)8月20日宣布资金链断裂破产，距离原我爱我家副总裁胡景晖预言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”没有几天。

鼎家不是第一家破产的租房中介或公寓运营商，其引起巨大舆论关注的原因，在于将“长租公寓+房租分期”商业模式背后的风险暴露无疑。

据《中国房地产报》，租客们通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。

《财经》记者经过多方采访获悉，除爱上街外，鼎家进行“租房分期”的第三方合作机构曾有三四家，七月份刚开始合作的是工商银行信用卡。

“第三方信贷机构垫付全部租金为鼎家带来了巨大的回笼资金，但是鼎家内部运营出现了很大问题，导致了资金链断裂。”一位鼎家前任门店店长告诉《财经》记者。

鼎家董事长魏永锋在接受《财经》记者采访时，将运营失败归结于市场竞争与扩张步伐较快、房屋空置等的成本过高、以及内控不严发生的集体职务侵占等问题。

一位消费金融业内人士认为，租房分期本身是非常好的消费信贷场景，不少租房中介、长租公寓商、与消费信贷机构都在涉足，但是背后隐藏着资金池和错配的问题，不容忽视。

“资金和期限错配，大量资金沉淀到中介机构手中，机构用于大量收房源、做装修等扩张，甚至有一些拿去做其他投资，如炒股、开餐厅等。”我爱我家前副总裁胡景晖在接受《财经》记者采访过程中指出。

胡景晖指出，房地产中介参与买卖业务有比较清晰的监管要求和立法，包括中介不碰房本、交易资金都有监管账户等，但租房模式下更多还是“房司令”收益，比较神秘。

“房屋不动产天然具有金融属性，其周边行业在成熟资本市场是有资质限制的。”一位金融行业人士指出，“事实上，不仅是不动产，一些有预付金的服务行业如饭店、理发店，管控不好都会出问题。”

长租公寓+金融

鼎家是杭州地区一家中型房地产中介机构，2017年上半年开始拓展长租公寓业务，并于2017年10月份宣布全面进入长租公寓，并推出鼎寓品牌。也是从2017年10月份，鼎家开始为公寓业务租客提供租房分期的服务，先后与四家消费信贷机构合作。2018年2月，鼎家还获得来自浙江筑家投资管理公司的Pre-A轮投资。

据了解，鼎家的合作业机构有四家，爱上街目前媒体报道较多的。爱上街公告称，涉及到其平台分期的租客共计243名，此前已向鼎家垫付租客全部未付租金，目前正在协同租客维权。

《财经》记者从接近爱上街的人士处了解到，截至目前，相关款项还有180万元的待收缺口。据了解，爱上街于今年1月份开始与鼎家合作并试水租房分期业务，但在今年4月份停止了与鼎家的合作。

在停止与爱上街的合作后，鼎家又有了新的合作机构。《财经》记者了解到，有10人左右的租客在今年7月份，通过工商银行杭州保椒支行办理了信用卡租房分期业务。

据相关租客介绍，这张牡丹卡(安居卡)的总额度与房租总额一致，持卡人仅能每月向该卡还房租款，不能用于此外的消费与提现。

租客提供的合同显示，由工行杭州保椒支行向鼎家在该行开立的账户划转透支资金，持卡人分期偿还透支资金并支付手续费，首期偿还除月租外，还应一次性偿还全部手续费，相关分期手续费率为3.6%。有租户表示手续费由鼎家垫付，也有个别租户表示自行承担。

对于这些人来说，8月25日是首个还款日，但他们一直担心，如果正常向信用卡还钱，但房东那里收不到鼎家支付的费用，依然会赶人;而如果不向信用卡还款，则会非常影响他们的个人征信信息。

“我的房东之前收到了2个月房租，目前没有赶人，但下个月就不一定了。”一位非浙籍租客告诉记者。

《财经》记者经多方采访还原鼎家“租房分期”的商业模式。具体说来，鼎家从房东处租来托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房东支付收房费用;为解决一些租客“押一付三”传统模式的压力，向其提供“押一付一”、或“押二付一”服务，在这一过程中，就引入了爱上街、工行信用卡等第三方信贷机构，由信贷机构向鼎家垫付全部房租;租户向鼎家支付押金，同时在约定租期内，每月向信贷机构还款;其间产生的利息或服务费由鼎家向信贷机构支付。

“垫付利息与服务费，是推广期的成本，如果模式成熟，将像业内其他一样，由租客自行承担费用。只是鼎家一直没有走出推广期。”接近鼎家的人士指出。

鼎家的商业模式代表业内多数长租公寓运营商“房租月付”的模式。这种商业模式下，在鼎家所代表的租房中介这里，产生了资金池与大量资金与期限的错配，本质上是一种金融问题。

如果中介公司经营不善，缺乏对资金的流动性管理能力，运用资金池去做业务扩张、或其他投资，一旦经营不当就会产生问题。这就类似P2P平台的信息中介与信用中介的区别。

但对于媒体援引业内人士“无本万利”的指责，魏永锋备感委屈。魏永锋表示，鼎家所有房源租客中，选择分期月付服务的只占不到20%;而经营长租公寓，鼎家需要为收房、装修、营销、空置等承担很高的成本。

目前，鼎家进入破产清算程序，而其引入第三方长租公寓运营商寓团(上海)网络科技有限责任公司，与业主重新签约。《财经》记者以房东身份致电寓团，了解到寓团总部在上海，手中资金充裕，此次来杭州是为拓展租赁市场。此外，寓团表示不会引入第三方贷款机构，收房后将房屋装修后直接租给租客，从中赚取差价，与鼎家地产经营模式有本质不同。

资金链断裂缘由

鼎家出现资金缺口，发生在8月1日。据魏永锋透露，当时是鼎家向房租打款的日子，但鼎家欠了600多个房东共计400多万元租金。

据魏永锋介绍，鼎家手中约有1950套房源，剔除空置后约有1700套，其中仅有不到20%的房源涉及分期业务。而目前与其合作的四家机构，待还资金敞口共计600万余元。

如果简单计算，鼎家通过分期业务累计获得的沉淀资金约为1496万元，再加上浙江筑家的投资，资金量不菲。那么，鼎家的资金链是如何断裂的呢?

租户群内一种说法指出鼎家高管通过成立新公司进行资产转移，矛头指向鼎家高管之一的徐岚。徐岚在2018年7月成立了杭州昌德房地产经纪有限公司，前诉说法指出鼎家通过昌德转移资金。

《财经》记者就此说法联系到徐岚求证。徐岚表示，其本人已离开鼎家创业，昌德的注册和运营等各项成本均由其本人以自有资金和房屋抵押资金出资，与鼎家无任何关系。

“昌德公司目前连账户都没有，怎么进行资金和资产转移?”徐岚说到，她本人账户目前也仅有几百余额。

鼎家与魏永锋在8月2日的公开发出的《声明》指出，6月份查处了一个由公司高管联合中层管理者利用职务之便高价收房，侵吞租房，收回扣，多收水电费，侵天公司收益佣金的案例。

《财经》记者了解到，这一案件波及到此前负责公寓业务的副总经理庄乃金及其下属的七八十名员工。有接近事件的人士指出，相关事件的损失总额很小，警方备案信息上只有30万元。但鼎家高管指出，事件造成的直接、间接损失达200万。事件尚在调查与诉讼过程中。

魏永锋等人也承认的是，鼎家扩张过快，出现了经营不力的问题。魏永锋告诉《财经》记者，此前连续多月，因房屋空置所承担的成本在200万元左右。

越来越多的资本和玩家涌入这个行业，资源决定一切，拿房是业务扩张的首要前提。鼎家接受筑家投资时的新闻稿显示，其计划2018年内发展房源至5000套以上，经营模式从传统中介转变为互联网+智能化+服务式。

魏永锋坦诚，鼎家自三月份大量收房，甚至在市场竞争的环境下，以高于市场价格的成本收房。在三、四月份，鼎家的空置房源达4500套。而在开除前诉涉嫌职务侵占的员工后，鼎家销售力下降，回款乏力。

此外，还有接近鼎家的人士指出，鼎家亦有以平价或者低于收房价格租给租客的情况，相当于是亏损经营。

“我想要以自己的经验对行业说几句话：首先依然看好长租公寓市场，但并没有想象中的利润高;第二，想进入市场的人，一定要谨慎进入;第三，已经进入的同行们，一定要做好精细化管理，并要提供高品质的服务附加值。”魏永锋表示。

警惕信贷“陷阱”

资本与抬高房租的错综关系，还难以下结论。但鼎家一事充分暴露了，当本质为中介的长租品牌运营商，涉足金融的商业模式背后的巨大风险隐患。

类似P2P平台的信息中介与信用中介的区别：房屋租赁关系发生在房东与租户之间，资金交易发生在房东与租户之间，那么中介扮演撮合方收取中介费;但当房屋中介在其中扮演两头租赁主体时，就类似一个信用中介，且存在资金池问题。只是，当与消费信贷挂钩，资金的错配更加复杂，资金额也较大，这就考验中介机构的运营和风险承受能力。

资金池与资金错配，本质上是金融业务。事实上，对于持牌金融机构而言，都考验其流动性管理，或精细化资产负债管理的能力。如果中介公司经营不善，缺乏对资金的流动性管理能力，运用资金池去做业务扩张、或其他投资，一旦经营不当就会产生问题。

“房屋不动产天然具有金融属性，其周边行业在成熟资本市场是有资质限制的。”一位金融行业人士指出，“事实上，不仅是不动产，一些有预付金的服务行业如饭店、理发店，管控不好都会出问题。”

但是不可否认的是，住房租赁市场是一个蓝海。链家研究院《2018年住房租赁》指出，以中国人口规模测算，目前租赁市场规模约1.2万亿，而以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模。

而消费金融的玩家也看好房屋租赁作为一个刚需消费场景，交易真实性与逾期均较为可控。链家及旗下自如为代表的大型房地产公司、网贷公司、银行等金融机构都纷纷涉足。

“一个业务生态要达到均衡状态，初期一定要付出很多代价，不能一棒子打死，但要逐渐发现问题并及时监管，承担走向成熟的成本。”前诉金融行业人士指出，“相关监管机构、或行业自律组织，需要对这种既承担房屋中介，又涉及金融业务的机构，进行一些规范和监管，对从业资质、资本金等提出要求。”

此外，行业里仍然存在不少虚假宣传与房意隐瞒等不规范行为。有不少中介为赚取推广费或不负责任，在介绍租房分期时，并未将分期信贷的产品及涉及的征信等问题告知用户。

“要提醒用户上网付房租的方式。如果通过第三方APP支付款项，不少是通过信贷公司进行了分期贷款，但是行业里许多人并不告知顾客这一情况。”多位业内人士指出。

作者：龚奕洁 张建锋