青岛二手房市场分化明显 老小区品质差不好出手

原标题：数据　岛城二手房价“九连跌”,上周成交量现“翘尾”行情

半岛记者　冯晶

进入第四季度,青岛二手房市场迎来了成交价“九连跌”。数据显示,近期青岛市场上新房成交的套均面积约118.5平方米,中大户型依旧是市场主流,这对刚需置业者来说,是不小的压力。目前的二手房成交均价约2万元/平方米,总价150万元左右就可以买一套小户型,那么,眼下这是不是“上车”的好时机呢?我们一起听听业内人士怎么说。

业内:　年底二手房将保持微跌态势运行

业内资深人士张斌表示,目前二手房的市场情况是长期积累的结果,目前整个的房产市场价格都在降,二手房也不例外。诸葛找房数据分析师国仕英分析,“金九银十”期间,房企为了回笼资金加快销售回款,纷纷降价或者打折促销,更多的城市新建商品价格加入到下跌行列。二手住宅方面,受新房降价效应影响,部分置换需求较为迫切,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价出售现象及降价幅度有所增加。受市场调控政策加码影响及新房降价促销等双重因素影响,年底二手房价格受新房价格影响,也将保持稳定或者微跌态势运行,购房者的观望情绪可能会更浓。

11月15日,国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。二手住宅方面,2019年10月岛城二手住宅销售价格环同比继续下跌。数据显示,2019年10月岛城二手住宅销售价格环比下跌0.6%,同比下跌4%。相比于2019年9月,10月岛城二手住宅销售价格的环比跌幅收窄0.1个百分点,同比跌幅扩大1.5个百分点。整体来看,岛城二手住宅销售价格从今年2月开始一直在下跌,已连跌9个月,且跌幅继续在扩大。

具体来看,2019年10月份,岛城二手住宅90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格,环比分别下跌0.6%、0.7%、0.5%,同比分别下跌4%、4.2%、3.5%。

而另据青岛网上房地产不完全统计,10月青岛市二手房网签量4355套,环比下滑16.01%。贝壳研究院数据显示,10月,贝壳成交均价为19889元/平方米,二手房挂牌均价21288元/平方米,二手房成交套均面积83.8平方米,成交套均总价166.7万元。

然而就在上周,青岛新房、二手房市场居然出现了“翘尾”行情,据青岛网上房地产公布的成交数据统计,

11月10日~11月16日青岛新房成交3356套,环比前一周上涨58.68%;二手房成交1195套,环比微涨6.86%。

市场　近期成交理想,买卖双方诚意高

目前二手房,降价是普遍现象。以李村为例,李村是目前二手房交易最活跃的区域之一,去年二手房价基本上都在2万元/平方米左右,2017年高峰的时候到了23000元~25000元/平方米,现在均价基本上17000元~18000元/平方米,甚至有些小区已经到了15000~16000元/平方米。

“看到房价在降,最近我们就有想换房的想法,但是也不着急。”市北区的张先生目前所居住的小区,是原四方区的封闭式小区,2010年之后的房子。“前两年价格最高的时候,我们小区挂牌价达到了27000~28000元/平方米,现在降到了24000元/平方米左右,基本上都是八九十平方米的房子,大户型不多,所以我就想为了孩子,卖一买一改善一下,趁着现在价格还可以。”但张先生也表示,根据目前的市场行情,房子挂出去多久能成交也不好说,挂出去也只是试试水,能卖出去就卖,卖不出去就等。“我那天去中介打听,我们邻居近期有降价卖的,但只要不是特别着急用钱,我也不着急卖,毕竟我们小区在这个区域,还是非常有竞争力的,涨跌都是市场规律。”

业内资深专家张斌表示,目前青岛楼市新房现在占比越来越高,二手房的占比越来越小,前两年二者差不多是2.5比1,现在涨到了3:1。主城区的新房都是改善性楼盘,套总价基本上都是三四百万元起步,相比较而言市区的小面积二手房还是会更好出手一些。

李先生是城市之家二手房中介的置业顾问,负责整个市南区域。说到近期市场情况,李先生表示“近期成交比较理想,买卖双方的诚意都比较高”,但具体成交套数,李先生表示不方便透露。

李先生所负责的市南区目前很多房子均价都25000元/平方米左右。“市北区的情况也差不多。浮山后前两年价格最高的时候达到了4万元/平方米,现在回落到32000元/平方米左右,降价空间也不大了。所以,现在买二手房的话,确实是比较实惠的时候,特别是对有换房需求的业主而言。”

“市南区、市北区新房比较少,比如现在在市南区买房的,典型的就两类人群,一类置业者是为了孩子上学,还有一类就是父母和子女,希望能住得近一点,基本上都没有什么投资炒房的想法,只要价格合适就买。所以,这部分人会觉得这个现在买已经比较实惠了。”业内人士表示。

特点　二手房市场分化现象比较明显

尽管现在是买二手房的好时机,但业内人士表示,购房者对目前的二手房市场也要有区别地去看待。“如果是买2010年以后的小区,有统一的物业管理、有车位,实际上价格还是比较实惠的,而且即买即住,无论是从自住还是投资来说都很划算。但是上个世纪90年代的小区没有统一物业管理和停车位,已经无法满足业主对住宅品质的要求,这样的房子如果是占个好位置、好学区还好,否则的话基本卖不动,所以,目前二手房市场的分化还是很明显的。”张斌表示。

另外,从区域上来说,目前在原胶南以及胶州,新房的占比非常大,市场上80%都是新房,均价在1万元/平方米左右,二手房成交比较少,市场基本上都被压缩了。而且近郊优质的配套都集中在市中心,这些区域成交的二手房,都是非常成熟的区域的,真正在这里买二手房的购房者,大部分是当地人,为了孩子上学,或者因拆迁从周边的乡镇集中到市区等。