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2021 04/16 13:38
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没有预售证但就是想收钱 “无证开发商”瞄上了银行

信网4月16日讯 开发商明知自己在取得预售许可证之前不能收钱,但仍想要“控制”购房者手里的房款,于是将目光转向了更容易被信赖的银行,要求意向客户通过银行办理冻结业务,来验证购房意向。

从商品房预售规定上看,被冻结的钱款仍在购房者自己名下,并没有被转到开发商的账户中,不属于违规。然而,购房者冻结了资金,却并没有选到房子,这种不违规的行为,实际上正损害着购房者的合法权益。

想筛选客户还想“控制”购房款 开发商要求办理冻结账户

购房者王先生此前在市北区看好了一家新开楼盘。“当时这个楼盘还没有开盘,预售证和一户一价表也都拿不出来,可置业顾问一下子就要求冻结五十万,后来又降到二十万,而且还说只有冻结了资金开盘那天才能先选房。”

王先生回忆起自己买房的过程,庆幸自己没有被忽悠,因为从事金融行业的他查看了开发商指定的合作银行——招商银行的《招商银行个人保证金监管协议》,协议里的甲方是用户本人,乙方暨保证金监管银行是招商银行股份有限公司青岛分行。

“明明是因为买房而产生的冻结保证金,怎么到了协议里就丝毫没有跟楼盘相关的信息?”王先生说,实际的买房过程并没有置业顾问说的那么玄乎,自己没有办理验资冻结,但在开盘后也顺利买到了房子。

“没证的时候验资或者冻结,有证了就认筹,这都是最正常的蓄客方式,没有哪个开发商会跳过这些环节直接开盘的,都得攒够了客户才能行。最开始客户去售楼处登个记,留下电话号码就行,但后来水客太多,开发商就只能想办法提高蓄客的门槛。”在地产业内人士看来,验资也好,冻结也罢,都是销售阶段的必要过程,只有客户愿意把钱“押”在项目上,才有可能保证后期顺利成交。

诚如这位业内人士所说,信网在采访过程中也发现各大新开楼盘从开始宣传到正式开盘销售大约都要经历半年左右的时间,开发商也格外重视首次开盘的销售状况,一抢而空售罄最好,再不济也得有大把客户按期交上了定金或者首付款。而想要达到这一效果,就得有客户的资金做支持,这也是开发商要求意向客户办理冻结手续的原因之一,“有的客户有钱,但是钱放在理财上,还没到期,就没办法痛快交钱。要是只签了合同,磨磨唧唧不来交钱也不行啊。”

冻结账户成为蓄客手段 开发商套路一举数得

取得预售许可证,是开发商销售房屋的必要前提条件,没有这一纸证明,开发商的任何收费行为都是无凭无据的。依据中华人民共和国《城市房地产管理法》和国务院令《城市房地产开发经营管理条例》的规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证明。

然而,如今的地产市场已经不比几年前的卖方市场,各个开发企业都想先下手为强,牢牢把握住有能力购房的客户。业内人士介绍说,开发商的逻辑很简单,即便不能把钱装进自己的口袋,也要让这些钱进不了别人的口袋,于是市场中便出现了诸如冻结账户的手段,在项目取得预售许可证之前就“扣住”了客户的购房款。

所谓冻结账户,地产项目多会借助银行或者支付宝这样信誉度较高的第三方机构或平台,开发商要求客户办理冻结业务,将自有资金转入冻结账户,然后许诺给予一定额外折扣或者优先选房的权利。这样一来,资金仍在客户自己名下的账户里,没有转入开发商的账户,开发商避免了“无证收费”的违规行为,但又保证了这笔购房款在开盘前不会被购房者挪作他用。

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 (保证金冻结相关协议 来源:信网)

银行乐于开展资金冻结业务 不关心有无预售证问题

信网了解到,某一国有银行的APP上就能办理这样的冻结业务,这项业务属于资金托管服务,被划归在个人与机构的金融服务类别中。在这一业务的协议里有这样一条:“甲方应根据乙方要求提供证明交易合法性、真实性等相关材料。”其中的甲方即开发商,乙方为银行。

该银行的工作人员介绍,上文中所说的材料包括开发企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证明、法人或经办人的身份证件、征信报告、项目基本情况的详细介绍,并不包含新建商品房销售所必须的预售许可证,“我查过住建部门的规定,没有规定在冻结资金时就需要预售许可证。”

单从冻结这一笔业务来说,确实不涉及正式的房屋买卖交易,但从产生这一业务的缘由看,却与买房有着密不可分的联系,而且这种与购房者的联系会延续到交首付、办贷款等买房的全过程。开发企业与银行之间的联系,比购房者要早得多,这种合作在企业办理“开发贷”甚至更早的时候就已经开始了。

“如果企业是在我们银行办的‘开发贷’,那很有可能也是我们来办理住房贷款。但是不同区域的新盘由对应的支行执行准入,即便是同一家银行的其他分行或者支行也都是办不了的。”

某一商业银行市南分行信贷部的工作人员告诉信网,如果开发商指定客户到某一银行网点办理相关手续,那开发商与银行之间必定是有紧密的合作关系,“就比如冻结这样的业务,如果客户没有这家银行的银行卡,首先就要新开卡,然后往里存钱。有的人开了卡之后就不单单是买房了,就会接触到这家银行的其他业务,就相当于发展了一个新客户。”

这位工作人员表示,虽然冻结资金这样的业务在表面上仍旧是把钱放在了客户名下,客户有自由处置这笔钱的自由,但从其本质上看这就是一笔意向金或者订金。

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 (根据协议约定,客户解冻需要开发商同意 来源:信网)

协议里银行率先“撇清责任” 只提供服务不承担风险

信网注意到,无论是国有银行还是商业银行,甚至包括支付宝的“淘房中国”都有这种冻结资金的业务——有的叫购房诚意金,有的叫保证金,有的叫许愿金,但“换汤不换药”,归根究底都是要求客户在自己名下的账户里冻结一笔钱,等到开盘时选房转化成房款,或者不买房退回。

在平安银行的保证金业务介绍里,保证金被介绍为一项“集金融与消费一体的资金担保服务”,客户只需存入一定份额的保证金计划项目,即可立即获得对应商品、服务的购买或优惠资格,同时还可享受银行存款收益。在选择保证金的原因上,平安银行方面介绍称,“客户只需要把资金冻结在本人的平安银行账户内,银行作为第三方对资金进行存管,即确定了一项又避免了自己直接打入商户账户内的资金风险,完美解决了资金安全与信用问题。”

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 (银行APP中关于保证金的介绍 来源:信网)

这类冻结业务看似资金仍在个人名下并且有银行监管,十分可信,可细看多家银行的服务协议,其中都明确约定银行方面对企业与个人之间的任何争议和纠纷不承担任何垫付、担保和赔偿责任;若企业或个人任何乙方提供的信息存在错误、虚假、欺诈或资金监管来源不合法等情况,银行方面有权立即停止服务,由此产生的责任、风险、损失由企业或个人各自承担。

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 (某银行APP协议里的“免责条款” 来源:信网)

如今,信网再登录招商银行APP,在保证金冻结栏目下仍有不少地产项目,冻结金额少则两三万,多的有二十万。而监管协议中仍是只有客户本人与银行两方,没有出现与地产项目有关的信息,而银行方面的“免责条款”也依旧存在。

只冻结不收钱不算违规 开发商行为引起监管部门注意

放眼现在的房地产市场,冻结验资已经成为开发企业惯用的手段,究其原因无非有两点。一是在未取得预售许可证的情况下,开发商希望以此评估客户的购房诚意和购买能力,避免水客踩盘,让目标客户更为清晰。二是冻结验资可以更强烈地激发客户的猎奇心理,在客户和同行中树立项目“高大上”的形象,凸显项目的高端地位。

业内人士介绍,从新建商品房预售制度来说,购房者在住房的建设过程中就支付了全部的房价款,本身就承担了不小的风险。要求开发商取得预售许可证才可以销售,在一定程度上就是帮助购房者分担风险。如今,开发商却能通过其他方式在未取得预售许可证的情况下“控制”客户的购房款,无疑是与希望通过预售规范开发商销售行为、保护消费者合法权益的初衷背道而驰。

为此,业内人士建议:“回到冻结验资这项业务上,一方面需要银行等第三方机构完善服务协议,加强对合作方的资质审查,避免成为房地产开发企业违规操作的帮手;另一方面则是需要住建部门对此类打擦边球的行为进行明确的定性判断,从监管层面维护购房者的合法权益。”

信网也就这一情况通过信件形式咨询了业务主管部门,从青岛银保监局反馈的情况看,冻结验资所涉及的业务问题归属各银行负责解答,但银行方面也只是解释称冻结业务不涉及资金交易,不需要预售许可证。

在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)中有这样的规定:“未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。”显然,一些开发商像是通过冻结验资来给客户排定选房顺序、给予额外优惠的行为是与这一规定相违背的。

那么,开发商要求客户冻结验资的行为究竟是什么性质,西海岸新区住房交易中心给出了这样的答复:“现有预售证才能收钱的规定是一直执行的,但是冻结并不是开发商收钱,不违规。不过如果落实清楚开发商确实有这样的要求,我们会叫停的。”工作人员表示几年前楼市火爆的时候,确实有一些开发商采用各种方式抬高购房门槛,出现过一些损害购房者合法权益的行为,但近一两年青岛的房地产市场比较平稳,“一房难求”的局面已经不复存在,像开发商说的那种不冻结、不验资就选不上房的情况几乎不会发生,“冻结这种操作还是有一定风险的,我们接到这类投诉一是建议消费者不要参加,二是会联系开发商进行核实,如果有这种情况就会要求停止。”

随后,信网也就这一问题联系了青岛市住房和城乡建设局市场监管处,工作人员表示开发商“无证收费”的问题需要有项目属地的房屋交易中心进行调查落实,也需要已经办理相关手续的购房者协助提供证据,“一旦落实在包括未取得商品房预售许可证擅自预售商品房或者以收取定金等各种形式变相预售商品房的,开发企业会在信用考核中被扣分处罚。” 信网记者

[来源:信网 编辑:光影]
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