春节前，央行、银监会发布房贷新政，不限购城市首套房首付可降至20%。记者近日走访发现，目前岛城已有7家银行开始执行该项政策，但少数银行对此也设定门槛，并不是所有首套房购房者都能如愿拿到低首付。
7家银行已执行房贷新政
2月2日，央行联合银监会出台个人住房贷款政策，下调不实施限购城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次购房的首付比例原则上最低为25%，各地可向下浮动5个百分点。同时，二套房最低首付款比例调整为不低于30%。记者近日咨询了岛城多家银行，工行、农行、建行、招行、兴业、平安以及青岛银行都已开始执行新政，首套房、二套房贷门槛均已降低。
市招行青岛分行工作人员表示，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为20%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
首次贷款结清仍算首套
值得一提的是，根据人民银行、银监会《通知》的表述，获得最低首付20%的前提为 “居民家庭首次购买普通住房”。某国有银行相关负责人说，除了首次贷款购房外，如果市民结清首次贷款的房贷，再贷款仍可享受20%的首付政策。
据了解，实施新政策的大多数银行对两成首付不设门槛，仅有少数银行降首付比例设有前置条件。一家银行信贷人员告诉记者，只有在该行的合作楼盘购房才能获得贷款;而另一家银行负责人则表示 “需要根据业务具体情况来定”。
也有银行工作人员反映，购房时首付低，则贷款总额增加，就导致需要开具的工资证明和银行卡流水越高，不少购房者因此被“卡住”。另外，首套与二套利率差别大，还清贷款当做首套房来买对购房人更划算，市民购房的总利息和月供都将大为减少。
对改善型住房刺激作用更大
此次新政对市民购房贷款会产生什么样的影响呢?农行青岛市分行个贷部相关负责人李怡认为，此次新政降低刚需购房者买房门槛，可以进一步拉动刚需购房者买房。他认为，此次新政尤其对刚毕业不久、准备买房的小白领产生积极影响。“他们积蓄不多，但是月工资可能较高，所以对他们还是比较适用的。”
李怡给记者算了一笔账，以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月;20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激作用更大。
房贷新政威力有待显现
一些银行相关负责人表示，由于新政策实施时间较短，其“威力”还未显现。岛城某国有银行个贷部相关负责人分析，本次政策调整有意剔除限购城市，从本质上反映出国家是精准发力，着力推进房地产市场“去库存”，促进房地产行业健康发展。
据了解，去年，房贷利好政策多次来袭，岛城楼市也逐步升温。春节期间，部分楼盘为了方便市民看房，开启“不打烊”模式，推出了多种优惠活动。
楼市去库存可期
从美国等其他国家的房地产市场的发展经验来看，有“周期之母”之称的房地产业，其周期平均间隔在20年左右。而且，这还没有考虑中国的庞大人口等特殊国情。由此判断，中国房地产业与中国经济一样，仍处于向上增长的大周期之中。刚需客观存在，加之差别化政策春风引导，中国房地产业的向上之势仍可期待。
对此，中房数据研究院院长陈晟分析认为，仅从房贷新政来看，其思路也是降低门槛，利于刚需入市。
“随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房的刚性需求和改善性需求持续旺盛，通过降低住房贷款首付比例，无疑有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。”陈晟说。
国家信息中心宏观领域专家也指出，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题。
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