市南区加速推进楼宇经济提质升级 注入优质产业动能

原标题：“大业主式”改造：探路老旧楼宇更新

市南区多种方式推动楼宇经济提质增效，上半年更新20万平方米楼宇空间、盘活10万平方米闲置载体

□青岛日报/观海新闻记者  曹 森

什么是“大业主式”改造

通过国有平台整合资源，按照“国企牵头、众筹跟投、市场化收益”方式，集中力量推进“老旧散”楼宇整合提升，破解改造中常见的集资难、协调难问题，集中统一改造运营，实现楼宇功能、产业真正焕新

加速推进楼宇经济提质升级

今年上半年，市南区楼宇更新改造开工率超80%，更新20万平方米楼宇空间，盘活闲置载体总面积超10万平方米，新增集约经营面积超8000平方米

●今年，市南区将15座老旧楼宇纳入更新改造计划，目前12座楼宇已开工，开工率达80%

●今年上半年，市南区累计盘活闲置载体面积超10万平方米。其中，中山路百盛商场下半年将以“上街里MALL”新形象亮相；太平路31号、33号改造提升项目计划8月1日启动；华能大厦音乐家广场即将开门纳客

楼宇经济的吸引力，在于方寸之间释放发展的无限可能。作为我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，楼宇经济能够将城市发展空间由平面拓展为立体，突破中心城区土地资源匮乏的空间限制，拓展城区经济发展的空间，是推进第三产业发展和城市经济做优做强的重要突破口。

启动“大业主式”改造，闯出楼宇更新改造新路径；向高空要效益，老旧楼宇焕发新动能；在建楼宇提速度，加快释放优质产业新空间……作为青岛中心城区，市南区将楼宇经济作为发展进程中的重要战略支撑点，不断向上突破发展空间制约，着力构建和完善楼宇经济发展体系，持续优化楼宇空间布局、创新楼宇服务模式、提升楼宇特色品牌，探索出一条具有市南特色的楼宇经济高质量发展路径。最新统计数据显示，今年上半年，全区楼宇更新改造开工率超80%，更新20万平方米楼宇空间，盘活闲置载体总面积超10万平方米，新增集约经营面积超8000平方米。

啃下产权分散等“硬骨头”

今年是市南区楼宇经济提质升级三年行动的收官之年，随着行动的开展，市南区楼宇改造逐渐步入“深水区”，迎来产权分散、集资困难等更新改造难啃的“硬骨头”。为此，市南区创新楼宇更新改造模式，探索实施“大业主式”更新改造路径。

山东国贸大厦位于市南区太平路51号，毗邻青岛火车站和栈桥景区，地理位置优越，但因为楼宇业权比较分散，给统一集资、经营等带来难题。“我们发挥海建公司等区属国有企业作用，以山东国贸大厦为试点，收购楼宇8个整层共计8000平方米，整合楼宇零散业权与经营权，启动‘大业主式’更新改造。”市南区招商投资发展中心党组书记张新介绍，这种模式的核心在于通过国有平台整合资源，破解“老旧散”楼宇改造中常见的集资难、协调难问题，实现空间与产业的同步焕新。

未来，市南区将根据山东国贸大厦试点情况，持续开展楼宇业权、经营权整合行动，按照“国企牵头、众筹跟投、市场化收益”方式，集中力量推进“老旧散”楼宇整合提升，集中统一改造运营，实现楼宇功能、产业真正焕新。

老旧楼宇更新改造，改造费用动辄数百万元，资金从何而来？市南区在不断加大政策扶持力度的同时，持续探索多元化资金筹措路径，借助辖区金融业集聚优势，在全市首创首推“楼宇更新贷”等金融工具，引导国有资本、社会资本等多方参与，缓解楼宇改造资金压力。

注入优质产业“新动能”

在寸土寸金的市南区，一场关乎城市经济韧性与发展质量的“空间革命”正悄然发生。

市南区是青岛楼宇经济的发源地，一批大型商务楼宇建设起步早，楼宇经济率先起势。随着时代发展，一些商务楼宇出现硬件设施老化、经营模式落后等问题，步入了后劲不足、停滞不前的困境。近年来，市南区围绕产业空间拓新、产业迭代升级、运营服务提优三大攻坚行动，不断塑强楼宇经济优势，筑起高质量发展新高地。

“海信大厦于2002年交付至今，已投入使用23年。为充分释放并尊重这块稀缺土地的价值，我们公司决议对大厦实施整体升级。”海信大厦运营经理王萌道出了焕新的初衷。经过一番堪称“外科手术”般的系统性改造，从修缮园区、地下车库扩建、员工餐厅扩容，到更换空调、消防系统与新增锋速电梯、新风系统，海信大厦跟上了“时代步伐”，一个满足现代企业对空间品质与效率双重需求的商务生态圈跃然眼前。

海信大厦并非孤例。2025年，市南区将15座老旧楼宇纳入更新改造计划，目前12座楼宇已开工，开工率达80%。除海信大厦整体改造完成外，深业大厦外墙保温、中信大厦加挂LED大屏等均已完工；贝蒙特大厦完成2部电梯更换，中铁青岛中心、科技城等9座楼宇已启动大堂、电梯、空调等设备设施维修工作，累计改造面积达20万平方米，投资金额超3000万元。

物理空间的更新只是第一步，如何让“新瓶”装“好酒”，吸引优质产业填充，实现空间价值的跃升，才是楼宇经济焕活的核心。市南区以精准招商激活闲置载体，上半年全区招引落地优质项目74个，其中亿元以上项目44个、10亿元以上项目8个，投资总规模107.5亿元，同比激增94.85%，世界500强欧力士集团、国家级专精特新“小巨人”企业极易科技、澳柯玛产投等一批“打基础、利长远、增后劲”的重大产业项目纷纷抢滩，为市南楼宇经济发展注入澎湃动能。

盘活“沉睡空间”，闲置载体华丽蝶变。今年上半年，市南区累计盘活闲置载体面积超10万平方米。其中，商业载体方面，改造中的中山路百盛商场已现雏形，预计今年下半年将以“上街里MALL”商业新地标形象亮相；太平路31号、33号改造提升项目有序推进，计划8月1日启动改造；华能大厦音乐家广场已改造完成，即将以全新面貌、时尚业态开门纳客；漳浦路12号地块投资4500万元，正变身为都市潮流运动社交公园“心动里”。

重点楼宇建设迎来“加速度”

日前，随着航运贸易金融总部大厦项目最后一个“两柱合一”节点的顺利安装，该项目高位钢结构转换层正式封顶，进入施工新阶段；元宇宙产业大厦主体结构已正式封顶，青岛首个以元宇宙产业为核心定位的地标性建筑迎来关键进展；浮山湾总部基地项目已于5月份开工建设，施工现场热火朝天；绿城深蓝中心主楼外立面基本完工，正在进行内部装修，预计2026年底完工……

高品质、高能级的现代化楼宇是培育新兴产业和高端消费市场不可或缺的关键要素和支撑平台，也是城市新质生产力、品牌吸引力和市场活跃度的直观展现窗口。

市南区将楼宇经济工作作为高质量发展的着力点和突破口，在全市率先建立楼宇综合指标评价体系，从基础条件、产业贡献、运营服务能力三个方面18个门类53个小项对楼宇开展评分，为楼宇分类施策、梯度培育提供依据。在发布的首批20座重点楼宇评分中，海天中心、青岛数字经济产业园、中铁青岛中心、远洋大厦等优质楼宇综合评分进入前十名，其发展经验与成果已成为引领区域楼宇经济高质量发展的重要风向标。

“锚定楼宇经济高质量发展方向，我们将深入结合楼宇综合评价体系，引导楼宇从租金导向向高附加值产业运营转变，帮助楼宇补齐短板，提升低效产业空间。同时，聚焦‘1+6+1’现代产业体系方向，结合评价体系作为特色楼宇打造亮点，年内新培育10座产业特色楼宇（园区），再认定5家优秀运营商。”张新表示。

经过多年发展，市南区现有5000平方米以上商务楼宇135座，税收过亿元楼宇26座，形成了以香港中路为横轴，以中山路、延安三路、山东路、福州南路为四大纵轴的“一横四纵、多园联动”组团式楼宇经济空间格局，初步形成现代都市产业园雏形。其中，香港中路以山东国际贸易大厦、海天中心、中铁青岛中心等楼宇为代表，形成现代金融、航运贸易、数字经济等跨国企业总部和区域总部基地；中山路在百盛大厦、发达大厦等传统商贸楼宇基础上，结合中山路历史城区更新改造，正在成为文化旅游和时尚消费目的地。