学位不再“吃紧” 青岛学区房“分化”特征日益显著

原标题：学位不再“吃紧” 学区房身价拉开

青岛学区房作为承载家长对孩子优质教育期望的特殊存在，一直是市场焦点。近日，市内多区发布的学位预警政策调整，再次引发家长对学区房行情及未来趋势的关注。

业内认为，在政策调控和人口结构变化等多重因素作用下，青岛学区房市场“分化”特征日益显著，具备稀缺性、同时兼有宜居属性的优质学区房价格依然坚挺，而失去或弱化学区属性的老旧小区则面临更大的下行压力。

多个区域发布学位预警

7月16日，市南区教育和体育局发布2025年市南区小学入学学位预警提示。与以往相比，此次预警最大的变化是涉及学校数量减少，由此前的7所缩减为4所。这4所学校分别是青岛镇江路小学、青岛大学路小学、青岛文登路小学，以及今年新增的青岛太平路小学。值得注意的是，青岛莱芜一路小学、市南区实验小学教育集团（区实验校区）和德县路小学教育集团（德县路校区）取消了2026年的学位预警。

具体落户时限要求方面，镇江路小学要求2026年入学的适龄儿童，需在2023年8月1日前落户，该预警信息已于2023年7月发布；2027年入学需在2025年8月1日前落户。2026年将在大学路小学、文登路小学、太平路小学入学的适龄儿童，需在2025年8月1日前落户。对于上述市南区预警学校，在2025年8月1日前落户并符合政策的儿童，安置在所属学区学校；在此日期后落户的，则进行区域统筹安置。

紧随其后，李沧区和市北区也发布了相关预警信息。

7月25日，李沧区宣布对青岛市李沧区实验小学、青岛沧口学校（小学部）、青岛枣山小学共3所学校2026年和2027年招生继续实行学位预警。

具体实施时间和安置办法是：2026年在青岛枣山小学、青岛市李沧区实验小学、青岛沧口学校（小学部）三所学校学区内报名的户籍、房产一致的适龄入学儿童，落户时间限定在2024年8月1日前，该预警信息已于2024年7月发布。2027年在上述三所学校学区内报名的户籍、房产一致的适龄入学儿童，落户时间限定在2025年8月1日前。

在2025年8月1日前落户，符合当年入学政策的户籍适龄儿童，安置在所属学区学校就读；在2025年8月1日后（含8月1日）落户，符合当年入学政策的户籍适龄儿童，将结合学位情况统筹安置就读。

7月26日，2025年市北区小学入学学位预警公告发布，共9所。公告显示，2026年将在青岛市北区第二实验小学、青岛桦川路小学、青岛福州路小学、青岛富源路小学、青岛宁安路小学、青岛同安路小学、青岛同德小学、青岛启元学校、青岛立新小学学区内户籍适龄入学儿童，落户时间限定在2025年7月31日前。

在2025年7月31日前（含7月31日）落户，符合当年入学政策的户籍适龄入学儿童，安置在所属学区学校就读；在2025年7月31日后落户，符合当年入学政策的户籍适龄入学儿童，区域统筹安置就读。

学区房分化明显

对于学位预警的变化，顺行房屋（青岛）咨询总经理刘兴认为，尽管近年来青岛市整体人口出生率有一定变化，但部分区域由于新建小区交付、人口流入等原因，适龄入学儿童数量依然处于高位。一些教育资源集中的区域，大量家长为孩子入学而迁入，导致入学需求远超学校承载能力，造成热门学校学位紧张。“家长们普遍认为，优质学校能提供更好的师资、教学环境和教育质量，对孩子的未来发展至关重要，因此想方设法争取入学名额，学区房显得尤为重要，这是学区房久经不衰的根本原因。”

青岛房师傅地产咨询负责人李晨则着重强调了政策变化带来的市场差异。他以市南区为例解释道：“预警学校从7所减至4所，莱芜一路小学、区实验（区实验校区）、德县路小学（德县路校区）取消2026年预警，意味着明年入读这些学校只需正常落户，无提前时限要求。要知道，今年入读莱芜一路、德县路的孩子需提前3年落户，也就是2022年8月1日前。一年之隔，要求天差地别。” 同时，大学路、文登路、太平路小学虽仍需卡落户时间，但时限已缩短至仅需提前1年，即2025年8月1日前落户，相比过去3年要求明显宽松。

李晨进一步指出，过去为满足“提前三年落户”的要求，不少家长在楼市高峰期购房落户，相当于买在了相对高点。

市南区从事房产中介业务多年的王经理表示，像属于莱芜一路学区的伏龙路附近小区，上月成交相对活跃，单价在1.5万元至2万元出头，54平方米的小户型，因84万元的较低总价受到关注。然而，一些挂牌价过高的老房源则遇冷，甚至有房源半年内报价从165万元连续下调5次至118万元。“未来几年，若学区属性进一步弱化，市南中片区老房子的受众面会更窄，成交或将更困难。”

市北区浮山后的学区房市场也呈现分化，但与市南老城区有所不同。李晨分析道：“相同点是老房子价格难以上涨，近期成交多为套一和套二的小户型，单价约1万元至1.5万元，居住属性弱，主要价值在学区。”不同点在于浮山后拥有次新房源，而市南中片区缺乏。浮山后的次新套三、套四改善户型因兼具学区和居住品质，吸引力较强。例如金地宸悦116平方米套三房子，单价仍能维持在3万元/平方米出头，国泰华府毛坯套三房也能达到约3万元/平方米，金地华章、金茂悦府的次新房基本不愁卖，除非挂牌价明显虚高。这清晰印证了当前学区房市场“新旧有别、品质为王”的分化特征。

学区房回归居住属性

“未来学区房将回归居住属性，随着生源减少的趋势逐渐显现，学区房将从投资品逐渐回归居住属性。”青岛新荣房地产咨询负责人高程说，未来，家长在选择学区房时，会更加注重房屋的居住价值和性价比，而不仅仅是学区因素。

未来青岛学区房价格将进一步分化。优质学区的次新房和品质较好的小区，由于其稀缺性和教育资源的稳定性，同时具备宜居性，价格仍将保持相对高位，甚至在需求推动下有一定的上涨空间。而老旧小区尤其是“老破小”学区房，随着人口结构变化和家长观念的转变，需求将逐渐减少，价格可能继续下跌。一些仅靠学区概念支撑，没有其他优势的老旧房源，可能会面临更大的价格下行压力。

刘兴认为，除了教育资源，房屋本身的品质，如房龄、户型、装修、小区环境等也会对房价产生影响。次新房和品质较好的小区，即使在同一学区，价格也会高于老旧小区。像一些新建的改善型小区，不仅居住舒适度高，还能满足孩子上学需求，受到不少家长的青睐。

未来学区房市场将处于持续变革之中，同时，在经济社会新周期当中，部分家长不再热衷“内卷”。专家建议，家长在选择学区房时，应理性看待学区房的价值，结合自身经济实力和孩子的教育需求，做出合理的决策。

李鹏飞