青岛发布改造后老旧小区物业服务指导规范 明确服务标准和要求

原标题：“改”好后老旧小区怎样“管”好?

老旧小区改造后怎样“管”好，事关小区每一位居民。今年5月份，青岛市城市管理委员会印发《加强老旧小区改造后物业管理工作方案》（以下简称《方案》），巩固老旧小区改造成果。近日，青岛市城市管理局印发《青岛市改造后老旧小区物业服务指导规范》（以下简称《规范》），加强落实《方案》，进一步推进和完善改造后老旧小区物业管理工作，解决老旧小区物业管理不规范问题。

《规范》结合老旧小区改造物业管理现状，从服务介入、共用部位和公用设施设备维护、卫生保洁、应急服务、服务评价等12个方面进一步明确了纳入改造的老旧小区实行物业管理的服务标准和相关要求。

物业可提供居家养老服务

在制度创新方面，明确物业企业要在社区党组织领导下开展社区物业党建联建、有序参与社区治理；改造后局部加装电梯的，应与相关业主和物业使用人单独签订电梯管理服务合同；落实生活垃圾分类要求，配合做好垃圾分类、定点投放的宣传、引导工作；全面发挥青岛市智慧物业管理服务平台作用，线上线下同步做好物业服务标准、投诉渠道和方式、公共收益信息等相关内容公示公开；针对老旧小区老年业主多的实际，提出物业服务企业可以通过合作服务、自主服务等多种方式为有需求的老年人提供居家养老服务。

在服务介入方面，物业企业根据业主大会、业主委员会（居委会、村委会）的委托，协助有关部门做好改造设计、施工、验收过程中的相关工作，对移交的有关资料进行清点、核查并记录，签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题及其实现方式、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

在服务标准方面，结合老旧小区设施设备特点，明确楼层通道、楼宇窗台等重点部位清洁频次，以及园林绿化、公用设施设备维护要求。通过青岛市智慧物业管理服务平台，每年至少进行一次业主满意度调查，收集业主和物业使用人对物业服务的评价，对评价结果进行统计、分析，对不合格服务和潜在不合格服务进行纠正、预防，并对纠正、预防措施的有效性等进行跟进。

原物业不退出可依法处置

《方案》对老旧小区改造后实施物业管理的基本工作流程作出明确，包括划分物业管理区域、组织召开业主大会等。在原物业管理项目退出及交接部分，《方案》明确，对于原物业企业拒不退出，或者拒不移交有关资料、财物、资产的，由街道办事处会同区（市）物业主管部门、相关执法部门按照法规规定予以处置。

在划分物业管理区域方面，明确各区（市）根据物业管理法规，综合考虑建设用地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设、配套设施设备，以及辖区街道办事处管理便利等因素，在征求物业管理区域内业主意见后合理划分物业管理区域。

原物业管理区域做出调整的，应经相关部门批准后，由街道办事处会同区（市）规划、建设主管部门、区（市）物业主管部门在物业管理区域内予以公告。

拟列入改造计划的老旧小区，应在改造前由街道办事处按照物业管理法规召开业主大会或由居委会在属地街道办事处指导下代行业主委员会职责，做好业主委员会成立、增补改选、确定后期管理模式等工作，对小区业主进行公示后签订物业服务合同或代管协议，签订后10日内向区（市）物业主管部门备案。区（市）物业主管部门应当将相关信息推送至相关街道办事处。

对于调整优化前物业管理区域内的物业企业，如依法定程序不再聘用，街道办事处应当指导业主委员会书面通知物业企业具体退出时间及移交事项。

街道办事处应当会同有关部门指导监督业主委员会、原物业企业、新物业企业，根据物业管理法规规定，做好退出与交接相关工作。

及时完成物业承接查验

老旧小区改造工程竣工验收合格10日内，各区（市）应组织完成物业承接查验工作，在业主代表的共同参与和监督下，老旧小区改造相关主体单位与物业企业，对改造后的共用部位、公用设施设备进行查验，明确各项改造内容的质量责任主体、质保期限和质保方式，接收相关图纸资料，摄制承接查验影像，签订承接查验协议并向业主委员会备案，业主委员会成立前暂由街道办事处或居委会、环境和物业管理委员会代为保管。

老旧小区改造工程竣工验收合格15日内，各区（市）应当协调老旧小区改造相关主体单位将改造后的供水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施，分别移交相关专营单位，并签订书面移交协议。同时，明晰相关专营单位管护到终端，承担相应公共设施的维修养护责任，并将维修责任单位、服务范围、报修电话等在物业管理区域内向业主公示。[来源：青岛早报 编辑：戴慧慧]