多元房地产延期交房一审被判无责 因签补充协议

李先生签订的《商品房买卖合同》补充协议

信网9月23日讯 近日，市民李先生向信网(0532-80889431)反映，其购买的位于青岛经济技术开发区国贸大夏B座的商品房无故延期交房1313天。为此，李先生将开发商青岛多元房地产开发有限公司告上法庭，要求其赔偿违约金及违约金利息共计24万元。青岛市黄岛区人民法院审理认为，李先生所签订的补充协议明确对被告逾期交房及产权证办理的责任予以免除，故其主张逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据，故判决驳回原告的诉讼请求。李先生不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，目前二审正在进行。

签订《商品房买卖合同》补充协议后“自动放弃”违约金

2006年7月19日，市民李先生花费87.4万元购买了位于青岛经济技术开发区国贸大夏B座的一套面积为127.78平米的商品房。按照合同约定，开发商应在2008年12月31号前将验收合格的房屋交付给业主。同时合同约定如因开发商责任逾期交房的，应当按照日万分之二向购房者支付违约金。

2012年8月5日，开发商在逾期1313天后，将房屋钥匙交付给李先生，但房子没有验收成功，也没有通知李先生前往交付差款，办理房屋产权证。

直至2013年4月18日，开发商通知李先生前往办理“购房产面积差额款的补交/退还”，并告知办理房产证必须签订一份补充协议。

“当时是上班时间，开发商一直催促我，我在没有仔细看的情况下被‘协商’签订了补充协议，开发商告诉我这只是补交面积差额款的协议书，没有向我提及补充协议的其他内容。”李先生说，他在第一次开庭之前都不知道补充协议的具体内容。

李先生认为是开发商设置的商业陷阱

信网看到，这份 “《商品房买卖合同》补充协议”第三条写到：“本协议签订，乙方同意对甲方的逾期交房及产权证办理责任予以免除，不在就该类事项向甲方提出主张。”李先生认为这是开发商设置的商业陷阱，属于“格式条款”不应具备法律效力。

据悉，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》对格式条款予以三个方面限制：一，提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明;二，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效;三，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

李先生出示了多份相同的来自于其他业主的“《商品房买卖合同》补充协议”，指出该“补充协议”系格式合同，补充协议中第3条属于格式条款。“签订协议的时候没有进行说明，也没有协商。而且第3条直接免除了开发商的主要责任义务，根据国家法律根本不具备法律效力，不能以此为理由逃避。”李先生说。

相信法院判决，一切走法律程序

信网了解到，一审过程中，青岛多元房地产开发有限公司没有提供2012年5月份房屋验收完成的证据。但开发商表示，根据双方之间签订的《商品房预售合同》中补充协议书的内容，公司享有不低于1358天的延期交房免责日。

同时，2013年4月份与李先生签订的补充协议中约定免除了公司的逾期交房责任，故李先生要求支付其逾期交房违约金一事无事实和法律依据，请求法院依法驳回李先生的诉讼请求。

开发商认为，补充协议是双方真实意思的表达，签协议是双方协商好了的事情，是李先生自己放弃了应有的权利。

信网随后联系了开发商青岛多元房地产开发有限公司。多元房地产刘经理表示对具体情况并不清楚，要等律师回来解答。

“我相信法院是公正的，一切走法律程序解决。”刘经理告诉信网，“一审的结果已经说明问题。”

格式条款难认定

山东元鼎律师事务所的单正国单律师告诉信网：“格式条款的认定非常麻烦，根据现有证据，不能轻易断定。”

单律师介绍，所谓格式条款，不仅需要具备合同法规定的相关形式要件，更要具备实质要件，及一方当事人利用其垄断或者优势地位，将自己的单方意志通过合同条款的形式体现出来，并且拒绝与相对人谈判或者协商。本案中，李先生很难证明协议是“被迫”签订了，提供不了证据，也就无法认定受到欺诈。

“意识是自由的，我们可以承认自己的权利也可以放弃。李先生签订协议等同于主动放弃自己的权利。如此，认定补充协议是格式条款，非常难。”单律师告诉记者。

目前案件二审仍在进行，信网将会继续关注。 信媒体记者 高鹏 实习生 乔苗苗