李沧中防商街。
日前，李沧商圈内古镇路周边一地下空间成功出让，随后台东三路长达650米的地下商业步行街项目也进入人们的视线，近期青岛地下商业开发又“热”了起来。有分析人士表示，地下商业在青岛一直没有兴盛起来，随着地铁建设落地，地下商业迎来新的发展契机。与此同时也有专家提醒，在目前商业受网商冲击、物业成本高企等因素影响下，地下商业从规划到后期运营都要谨慎。
现象：
地下商业“扩容”重回投资视线
4月6日上午，位于李沧区李村商圈古镇路周边10215.9平方米地下空间走上拍卖台。最终，青岛维客商圈广场商业有限公司将其收入囊中，成交单价为2230元/㎡，成交金额为2285.75万元。这也是今年岛城首宗地下空间拍卖。
而后，4月13日青岛市规划局姜德志副局长做客青岛政务网“网络在线问政”时透露，青岛台东三路将建设一条长达650米的地下商业步行街项目，该步行街以万达广场为起点，十九中为终点，并将与地铁实现直接连通。
近期，商业地下空间的扩展再次让青岛地下商业又回到了人们的“视线”中。从最早的龙山地下商城、中山商城、即墨路901，到金街、太古商城、地景大道、中防商街，再到现在的中防文化城，以及未来的台东三路地下步行街，青岛地下商业的发展由来已久。
尤其是在五六年前，伴随着青岛地铁开建的消息，青岛进入地下商业的快速扩容期，地下商业纷纷上马。然而值得注意的是，在房地产市场告别“白金”时代的同时，青岛的地下商业也一度“沉寂”，原本该2009年开业，连接百丽、海信、佳世客三巨头的特大地下商业项目——米兰道接近烂尾。
太古广场开业才半年，因为商户不满意商场的管理，已经有大批商户搬出。而与前两个项目同样命运的市北地景大道于2011年6月27日开业以后，并没有成为预期的“中国地景第一街”的大型地下商业综合体，最终破败。
现状：
命运不同部分项目已“成活”
由于多个商业项目发展接连受挫，很多人都认为“青岛地下商业发展很难形成气候”，甚至有部分人士认为“地下商业建一家，死一家”。“目前大商业形势不好，实体店遭受互联网销售的冲击本来就不好做”，投资多家连锁店的岛城本地市民王先生告诉记者，“尽管青岛是正在快速发展中的城市，但是目前的商业太多，竞争压力很大”。
实际上，记者了解到，目前商业购买力最为集中的区域是香港路商圈。然而目前该区域的商业体数目众多，既有高端商业体万象城、海信广场等，也有中端的购物商场。而位于该商圈的太古百货、佳世客附近的地下商街人流一直都不旺。
是不是青岛的地上人流很难引入地下?显然，这是个伪命题。同样是地下商街的李沧商圈的中防商街却人气一直不错。由于正值周末，记者在中防商街看到，人流从四面八方聚集到这里，通过多个通道进入商街内。“一般周末的时候人流最多，尤其是换季的时候，服装的销量都还可以。”一家服装店的老板告诉记者，她对目前的经营情况还算满意。
记者了解到，目前中防商街运营正常，人流稳定。“中防商街位于李村商圈内，地下商业定位准确，主要照顾到中低档消费群，尤其是近年来李沧版图的扩容，居住群体增加让该片区人流源源不断。”一位业内人士分析,“随着地铁线路的增加，未来该片区人流有望提升”。
显然，商圈内的地下商业并不是无人问津，除了地段之外，地下商业还需要与周边的商业体形成差异化优势，这样才能把人流引入。另外，区域内商业体的实际承载量也是个不能忽视的问题。
危机：
电商冲击下商业“泥足深陷”
不难发现，在上一波青岛地下商业扩容期内，所有的项目都是与地铁挂钩，而地铁迟迟未建成，或许也成为这些地下商业中途“夭折”的一个原因，但是这并不是导致地下商业几乎全线“阵亡”的根本原因。
从之前“夭折”的地下商业分布情况来看，大多数项目都是位于商圈内，而其中多个项目位于中心商圈。“这应该是一个商业体承载量的问题，在目前的情况下，是不是这些区域真能撑得起这些商业体”，本报热线一位热心读者告诉记者，这是我们应该思考的问题。
在楼市去库存的大背景下，商业地产库存也不容忽视。而面对来自新兴商业业态的冲击，传统购物如何突破成为商业地产关注的重点问题。记者走访获悉，总体来看青岛目前的商业地产面临的冲击很大，不仅仅地下商业“不好做”，同时地上商业也在谋求各自生存之道。
采访中，多个房地产业内人士表示，电商的冲击是必然存在的，商业体在面对压力的时候，要学会资源融合。记者了解到，目前岛城的一些商业体开始打餐饮牌，以餐饮业来带动其他的行业。实际上，地下商业的形式可以更加灵活多变，毕竟是适合年轻人的地方，形式活泼的体验式购物，或许更适合地下商业。
随后记者咨询了青岛戴德梁行商业部分析师，他告诉记者，在地下商业运营中还应当注重以下几个方面：一是招商品牌定位及客单价，由于地下商业的目标人群大多为年轻人，且消费方式以快为主，所以招商品牌定位及客单价不宜过高。
其次，由于地下商业的空间局限性，在空间设计上应更加注重，不宜给人压抑局促的感觉。更重要的是，工程设计中注重客流、货流及车流的引导及疏散的通达性及便捷性。
机遇：
地铁建设提速地下开发“闻风而动”
记者在采访中了解到，青岛地铁建设速度的快速提升也让地下商业的发展迎来新的契机。根据地铁建设的最新规划，青岛地铁3号线年底顺利开通运营。同时要加快1号线、2号线、11号线、13号线建设，开工建设地铁4号、8号线，同步推进6号线、12号线、青平城际前期工作。至2016年末，青岛地铁在建里程达304公里，通车运营里程约25公里。
此外，记者了解到，青岛地下空间的开发利用已经提上日程，根据青岛公布《青岛城市地下空间资源综合利用总体规划》显示，青岛市的地下空间资源综合利用规划范围包括全部陆域面积11282平方公里。去年已经形成地下空间健康有序发展的初步框架;2020年基本形成地下空间开发利用合理有序的格局;2030年“地下青岛”初具规模;2050年“地下青岛”基本形成。
随着政策的进一步落地，越来越多的开发企业开始关注青岛地下地块发展。目前，青岛地下商业空间的开发再度兴起，2015年5月17日，青岛市首宗地下商业空间走上拍卖台，该地下空间位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近盖起商业综合体的和达置业以137.7万元成功拿到建设使用权。根据规划，该地下空间西连地铁3号线清江路站2号口，东连和达中心城地下一层，未来将建设与地铁3号线通联的地下商业长廊。
随后，2015年10月25日，新都心又一宗地下空间进行拍卖，最终被青岛市市北区双峰工贸总公司以总价193.20万元竞得，楼面地价1610元/平方米。该项目同样将作为地上商业体——双峰商业广场与地铁连接的走廊，为地上商业导流的同时，进一步扩容新都心地下商业空间。
而前不久维客拍得的李沧古镇路地下商业土地，位于李沧区商业步行街核心地段的向阳路、少山路、古镇路地下，总长880米，依次连接地铁2、3号线出入口、维客商圈广场、崂山百货、中防商街及周边商家。
前景：
立体商业时代还需一段培育期
地下轨道交通一线成为商业发展的黄金线，包括地下商业在内，都将受益于地铁的网络化运营。值得注意的是，目前青岛兴建的地下商业空间有栈桥PARKCITY、李村维客广场、台东恒泰东镇商业项目、新都心美思佰乐地下商业街、市北CBD中央广场以及青岛北客站地下商业广场等项目，无一例外的都是地铁物业。
据了解，至“十三五”末，青岛轨道交通在建469公里，日客运量230~280万人次，占公共交通出行26%、中长距离公共交通出行的42%，将构筑快速、方便、准时、舒适、安全、环保、节能的城市轨道交通服务体系，形成主城区与“一谷两区”之间、各组团内部两个45分钟交通圈，实现各组团外围与主城区1小时快速联系，全面进入轨道交通网络化运营时代。
李村商圈中心目前的在建维客广场改造项目，作为最早受益的地铁商业，目前项目已启动招商，开业在即。“目前3号线半幅通车，人流相对较少，一旦全线通车之后，日人流量6~7万人，那就有规模了”，已经瞅准时机打算在此大展身手的万先生告诉记者，对于该地段的商机很有信心。
分析人士表示，未来青岛地铁连接地下，体验式商业业态的规划和组合将是发展的大势所趋，青岛地铁将为地下商业发展带来崛起良机，届时青岛将正式迎来立体商业时代。此外，也有专家提醒：青岛地铁轨道交通的建设将为青岛地下商业的发展注入新的活力。但是地下商业的发展，同样需要一个培育期，无论是开发企业还是投资者，在看到美好前景的同时，都要考虑到各方配套建设的进展及周边区域发展前景。
相关链接
近期青岛部分地下空间项目
市北中央商务区地下空间
市北区中央商务区一幅商业总建筑面积近12万㎡的地下用地走上拍卖台，最终以950元/㎡、总价149026500元的底价成交，竞投开发企业为青岛华筑置地。据悉，这是青岛最大的地下商业用地产权的拍卖，该地块拍卖后建设中央广场。
据悉，中央广场共包括中央商务区中心广场、连云港路的延吉路至敦化路段、敦化路的南京路至山东路段、以及龙城路等区域的地下部分。作为改变青岛地下商业同质化的“翘楚”，中央广场将开启商务、休闲、餐饮、娱乐、儿童、家庭的地下立体商业街群的全新模式。目前，该项目正处于半停工状态。
铁路北客站2幅地下空间
铁路北客站2幅地下空间拍卖上市。其中位于李沧区北客站以西、环湾大道以东(北客站西侧)地下空间，土地用途为商服，出让年限40年，最终该地块被青岛一家公司以底价成功收入囊中，成交总价989.8万元。另一幅地块位于李沧区振华路以南、北客站以东(北客站以东)地下空间，该地块地下空间土地面积99410.8㎡，规划建筑面积116000㎡，共分为地下三层，其中负一层建筑面积89000㎡，负0.5层建筑面积12000㎡，负2层15000㎡，土地用途为商服。最终该地块同样被这家公司以底价成功竞得，成交总价7667.60万元。
据悉，铁路北客站周边地下空间建成后，不仅能够实现铁路、地铁、公交等交通工具的垂直换乘，还对地下空间进行了大规模高效开发，配备大型店铺、购物中心等商业业态。
市北新都心哈尔滨路地下空间
市北新都心哈尔滨路地下空间成功出让，青岛创和嘉祺实业有限公司出资137.7万元竞得，成交楼面地价达1530.00元/㎡，为底价成交。据悉，青岛创和嘉祺实业有限公司的股东实为青岛和达投资有限公司，也就是说此次实为和达出手拿地。
根据资料显示，该地下空间地块位于市北区哈尔滨路东西向位置，西连地铁3号线清江路站2号口，东连和达中心城地下一层。土地总面积2771.4㎡，规划建筑面积900㎡，土地用途为批发零售。
新闻延伸
京沪地下空间利用正红火
据了解，国内地下空间的发展已经有几十年的历史，北京、上海、深圳、南京等均建有城市地下空间。如北京CBD地下商业王国，地下一层为人行通道，与地铁出口对接，1号线、10号线、规划中的R1线、17号线以及国贸桥东北侧的公交换乘站都将被打通，成为地下步道，地下空间则是北京规划占地30公顷的中央商务区。
作为全国的金融中心，上海地下空间的利用较为充分，很多地铁线路与地下商业连接在一起。如上海世纪大都会项目，地上、地下共规划了十万平方米左右的商业面积，其中地上面积四万平方米，地下面积六万平方米。资料显示，截至2011年底，上海已开发地下空间(不含地下管线和地下军事设施)31037个，建筑面积达5699万平方米。
□青岛财经日报/青岛财经网记者葛均艳
[编辑：亚麦]分享
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