买房对每一个家庭来说，都是一笔不小的支出，很多人在购房之后，房屋出现种种“幺蛾子”，像是说好的学区房没了、房子质量不合格、房子已经被抵押出去等种种问题。现在，开发商的行为有了更细化的合同约束，在买房时一定要行使好自己的权利!
日前,省住建厅、省工商局联合发布新版房屋买卖合同示范文本,从11月1日起执行。合同示范文本有5种,包括《山东省新建商品房买卖合同(预售版)》、《山东省新建商品房买卖合同(现售版)》、《山东省二手房买卖合同(经纪成交版)》、《山东省二手房买卖合同(自行成交版)》、《山东省房地产经纪服务合同》。
新版合同与老版比起来有何不同?以关注度最高的《新建商品房买卖合同(预售版)》为例,给大家梳理一下：纸质合同网签之日生效
《合同》将老版的“本合同自双方签字或盖章之日起生效”改为“本合同自双方签字或盖章后,办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效” 。现售版、二手房也是如此。
通过办理商品房买卖合同网上备案,可以有效防止出现一房多卖、当事人权益缩水等情况发生,并能查明商品房是否存在抵押、担保等情况。
产权不能转移，15日内退还全部房款
《合同》在“商品房基本状况”条款新增“抵押情况”,开发商需填写与该商品房有关的抵押情况为抵押、未抵押、抵押注销,并说明抵押权人、债务履行期限等信息。 在合同“附件三”中,开发商须提交抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。
新增“房屋的房屋权利状况承诺”条款,开发商须承诺对该商品房享有合法权利、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同,开发商须在15日内退还全部房款, 造成损失的,由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。
购买者如买到已抵押的商品房,就无法办理按揭贷款,无法取得产权证,还要承担将来房子被银行拍卖的风险。《合同》新增条款约定了违约责任,有效地保护了购房者的利益。
学校没配套，细化开发商违约责任
《合同》规定了商品房相关设施设备交付条件及逾期处理方式:水电气暖在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按逾期交房承担逾期交付责任;电话、电视、宽带未按时达到交付使用条件的,按双方约定的数额按日赔偿违约金。对小区的学校、幼儿园、医疗卫生机构、车位、车库、社区组织用房等公共服务及其他配套设施,开发商须逐项填写何期限达到何程度,并逐项约定到时未达到承诺条件如何处理。
奔着学校买的房,住了好几年还不见学校的影子,这样的窝心事很多业主都遇到过。新合同对相关内容做了细化,对违约的责任也针对不同情况做了详细规定,这些都有利于保护购房人的利益。质量不合格，购房者可拒收甚至解除合同
《合同》规定,办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的,买受人有权解除合同。此外的其他质量问题,由开发商在约定时间内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。
新合同文本细化了双方合同义务,并明确了对存在质量问题的房屋买受人有权拒收甚至解除合同,有助于保护买受人的合法权益。
其他变化
1 预售还是现售，合同书不一样
新版的《商品房买卖合同示范文本》分为预售和现售两个版本，分别进行规范。
2 不用再担心开发商携款潜逃
合同条款明确要求，开发商出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。资金监管机构、账户名称以及账号也要明确填写。
3 购房者的信息开发商需保密
不少购房者房子刚买完，装修公司的电话就来个不停。新版购房合同增加了买受人信息保密条款，明确开发商对购房者信息负有保密义务。开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买购房者的信息，或将购房者信息用于履行本合同之外的其他用途。
4 开发商承诺的装修标准写进合同
新版合同示范文本在附件中对装饰装修及相关设备标准进行约定。交付的商品房达不到附件约定装修标准的，按照本合同约定处理，给予购房者相应赔偿。开发商未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。
5 空气质量、隔音、节能措施也要写进合同
新版合同示范文本要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。给购房者造成损失的，由开发商承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由开发商承担，整改后再次检测发生的费用仍由开发商承担。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商也要承担逾期交付责任。
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