价格 市区内半数项目4月成交价上涨
尽管楼市相继迎来政策利好，受高库存影响，房价仍处在下行通道。国家统计局4月18日发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，3月全国70个大中城市新房价格同比全部下降。青岛新房价格同比下降幅度继续加大，达到9.3个百分点 ，为去年9月份同比“转涨为降”以来的最大降幅 ，而140平方米以上的住宅价格同比跌幅超过一成。
近日，城市信报/信网记者调查青岛市内三区、崂山区、青西新区等刚需和改善型楼盘共165个项目4月份成交价格，并与3月份成交价格对比发现，市区内近半数楼盘都出现不同幅度的涨价，而青西新区楼盘则降价比较多。
根据青岛房价点评网提供给城市信报的数据，记者发现，与3月份成交均价相比，4月份，市南区、原市北区 、原四方区成交均价均出现不同程度上涨。而作为刚需集中地李沧区和豪宅聚集区的崂山区，成交均价均有所下跌。此外，青西新区成交均价也有所下降。
具体到各区，市南区统计的4个楼盘，除鲁商中心外，远洋公馆、金茂湾、华润中心等4月成交均价都有所上升，上升幅度为1000元/平方米左右。
而原四方区 ，22个统计楼盘中，15个4月成交均价出现不同程度上涨。原市北区13个统计楼盘中，8个成交均价上涨。李沧区19个统计楼盘中，10个楼盘成交均价上浮。
值得注意的是，4月成交均价最高的楼盘是海信天玺，50150元/平方米。该楼盘位于海兴路与海口路交界口，附近有江苏路小学分校和麦岛小学，海大浮山校区。成交均价最低为钱塘江花园，仅为3080元/平方米，该楼盘位于原黄岛区。
原因 好户型房源大量出售抬升均价
楼市“金三银四”已经逐渐接近尾声，对于各区域房价波动，业内分析认为受各类新政影响，再加上传统销售旺季，部分主力楼盘推出大量好户型房源，造成了成交均价上升。
据房价点评网高级分析师张斌介绍，市内三区市场相对稳定、人口密度较大，价格波动比较小，而崂山区则以豪宅别墅为主，价格波动比较大。
“4月份也是楼盘销售旺季，相比3月份，市场好的情况下，房企拿出好位置好户型房源出售，价格自然会有所上升。拉动成交均价上涨。例如越秀星汇蓝湾，年前特价8000元/平方米，现在则是9000元/平方米。”张斌说。
张斌分析，青西新区正常楼盘售价应该在8000～9000元/平方米，而实际上，万达维多利亚湾等主力热销楼盘价格在5000～6000元/平方米，“后者搞活动集中签约的话，就会因为量大价低从而带动区域成交均价降低。”
张斌认为 ，上周成交量价均已经达到2015年高位，这表明市场回暖逐步体现。
新盘 4月22家楼盘入市，选择空间增大
3月份的楼市利好政策，主要来自首付款比例下调及营业税免征期“五年改两年”。政策利好刺激让楼市成交量大幅攀升，而价格并没有与成交量一起出现正增长。业内人士分析，青岛房价在经过前几年的上涨后已处在高位，加上目前库存高企，楼市投资性需求减少，价格仍有下探空间。
根据“青岛网上房地产”公布的统计数据显示，3月份，新建商品住宅共成交8547套，较之2月份3724套的签约量增加了4823套，环比增幅为130%。而根据青岛市不动产登记中心的统计数据，本月预计将有22家楼盘入市，其中纯新盘项目有8个。其中4月预计开盘的纯新盘项目中，市北区有两个，青西新区 、城阳区各1个，即墨市有4个纯新盘入市。
“受首付款比例下调及营业税政策利好影响，二季度的楼市成交量仍会迎来反弹期，而且开发商推盘节奏也明显加快，购房者尤其是刚需和改善性需求选择的空间增大。”青岛锐理数据总经理马光明分析说。
“从房源供应角度来看，多层房源依旧稀缺，以高层房源为主，户型面积普遍在80到110平方米之间，开发商定位是以刚性需求和改善性需求为主。”楼市分析人士张百忍说，预计随着地方政府出台新政落地细则，降息、降准利好让信贷大环境好转，刚性需求和改善性需求有望在二季度相继入市，楼市再升温可期，但受制于存量压力，部分区域的新房价格或仍会有下探空间。
展望 下半年世园板块最热闹
对于2015年下半年，楼市表现如何?业内分析，根据2014年各家房企拿地情况可以预计，2015年下半年，李沧区世园板块将成为热点区域。
据青岛锐理数据分析，2014年李沧区共成交商住用地18宗，面积超过1280亩，在青岛市内各区中仅次于西海岸和城阳区，是主城区四区中土地成交量最大的区域。去年共有八家开发商在李沧拿地，分别是万科、保利、绿地、北京城建、海尔、卓越、新城、和达，每一个都是响当当的地产大鳄。
其中 ，除了保利和绿地外，其余几家房企所拿地块都集中在东李世园板块，而且距离都比较近。除北京城建拿的苏家社区改造地块稍微远点外，万科的于王社区地块、海尔的李家上流地块以及和达和卓越新城拿的上臧炉房社区地块，几乎可以连成一个不规则的四边形。
“下半年，世园板块将非常热闹，从位置上看，这些项目都集中在世园板块;从体量上看，除了海尔铂悦兰庭和北京城建项目相对较小，只有10万多平方米外，万科、海尔、和达和卓越新城等几个项目体量都超过10万平方米，其中，万科生态城二期已拿地的体量为33.3万平方米，预计未来还会继续拿地。”锐理数据市场分析人士介绍。
虽然目前这些项目具体的产品差异还不清楚，但从容积率上看 ，这些项目容积率大都在2.0以上，未来肯定是以高层产品为主。该分析人士认为 。“除了和达将有部分别墅洋房以外，海尔铂悦兰庭、万科生态城二期、卓越新城和北京城建项目都将以高层住宅为主，同时配有部分商业，所以，未来这些楼盘产品相似程度特别高，都属于同一区域的精品项目。”
“区域这么集中，产品定位又相对类似，种种因素注定了今年下半年，世园板块将成为李沧楼市的热点区域。”业内人士认为，对于购房者而言，下半年世园板块值得期待。
城市信报/信网记者 王琦
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