青岛发布新政：扩大租赁住房建设和供应规模

原标题：青岛市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》

落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，青岛出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。加快推进住房领域供给侧改革，扩大租赁住房建设和供应规模，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求。

鼓励国有、民营和混合所有制企业开展住房租赁经营

《意见》提出，坚持以企业为主体，坚持市场化运作，鼓励具有一定运营经验和一定规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，发展专业化住房租赁企业，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。

在发展专业化住房租赁企业的同时，我市还将鼓励房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁中介等各类企业以及个人开展租房租赁业务，落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的税收、金融等相关支持政策，以此形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

支持房地产开发企业将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。支持物业服务企业拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。支持和规范个人出租住房行为。

多渠道增加租赁住房供应

根据《意见》，我市将根据城市总体规划要求，通过集中建设、引导工业园区产业园区建设、闲置房屋按规定改建、有序开展集体土地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居提供实物保障。

一是集中建设。探索采取租赁用地整体出让的方式，在租赁住房需求量较大的区域集中建设租赁住房。租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，增加租赁住房建设用地供应量。探索将租赁住房建设用地与商品住宅用地搭配出让，用商品房所得收益平衡租赁住房建设成本，引导租赁住房建设。2018年，我市西海岸新区，市北区、李沧区、崂山区、城阳区将各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地，用于租赁住房建设。其中，西海岸新区已于4月4日发布了我市首幅纯租赁住房用地出让公告，地块位于淮河路南、团结路东侧，总建筑面积1.44万平方米，该地块将全部开发建设租赁型住宅项目，项目建成后全部用于出租，不能出售。

二是鼓励企事业单位自建租赁住房。在企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，鼓励组织集中建设租赁住房，主要用于解决企业或园区内创新、创业人员、新就业职工和引进人才等的住房困难问题。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或引进人才较多的企事业单位利用自有存量建设用地建设租赁住房，优先用于本单位职工和引进人才。

三是平稳有序推进试点工作。积极争取在全市范围内符合条件的区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面进行探索。

四是在新建租赁住房的基础上，我市还将通过整合现有直管公有住宅房源、改建或收购部分闲置房屋等方式多渠道筹集租赁住房房源。

住房租赁合同将实现网上备案

2017年12月5日，市国土资源房管局与建设银行青岛分行签订了《住房租赁市场发展战略合作框架协议》，正式启动了住房租赁信息化服务监管平台的搭建工作，该平台主要功能模块已于2018年4月24日上线试运行。依托平台，我市将利用信息化手段加强对市场租赁住房的统计和监管。实施住房租赁合同网上备案制度，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放的一站式服务。建立健全各类住房租赁企业、房地产经纪机构等主体备案制度。强化从业人员信用管理，严厉查处以租代售，分割转让，改变房屋用途等违法违规行为，确保住房租赁市场平稳有序。

夫妻双方可分别提取住房公积金支付房租

一是完善公共服务。通过住房租赁服务监管平台，将房屋租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计生等主管部门共享，各部门根据备案信息为承租人提供相应的基本服务。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可按规定享有公共卫生、计划生育、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。

二是提高住房公积金使用效率。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，夫妻双方可分别提取各自的住房公积金支付房租。

(记者 崔武)

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《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》十二问

问：住房租赁企业如何进行工商登记?

答：住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。

问：哪些房屋可改建为租赁住房?

答：已建成并空置的国有厂房、商业办公用房建筑在完善相关手续后，可以按规定改建为租赁住房。

问：住房租赁信息化服务监管平台都有那些功能?何时上线?

答：住房租赁信息化服务监管平台，涵盖政府、银行、租赁企业、中介、出租人、承租人等多角色，构建住房租赁五大平台，包括：住房租赁监管服务平台、住房租赁监测分析平台、政府公共住房服务平台、企业租赁服务管理平台、住房租赁服务共享平台。该平台能够提供企业及个人注册登记、核验和企业备案服务，以及标准化的房屋租赁信息发布查询、房源核验、网上签约、租赁合同备案、支付结算等住房租赁流程规范服务。目前该平台主要功能模块已上线试运行。

问：我市哪些地方要新建租赁住房?

答：西海岸新区，市北区、李沧区、崂山区、城阳区2018年各推出一宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作。

问：承租人可以享受哪些基本公共服务?

答：依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有公共卫生、计划生育、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。

问：可以用公积金支付房租吗?

答：职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，夫妻双方可分别提取各自的住房公积金支付房租。

问：个人出租住房有哪些税收优惠政策?

答：依法登记备案的个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税，减按1.5%的征收率计算缴纳增值税，出租住房月收入不超过3万元的，2020年年底之前可按规定享受免征增值税政策。

问：房地产中介机构有哪些税收优惠政策?

答：依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

问：住房租赁企业可享受哪些金融优惠政策?

答：鼓励开发性金融等银行业金融机构向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

问：租赁双方都有哪些权利和义务?

答：住房租赁合同期限内，出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求，无正当理由不得解除合同：不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系。

问：用于出租的房屋有哪些具体要求?

答：租赁住房出租，应当遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，不得分割转让，不得改变房屋用途。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租。

问：租赁住房用地有哪些具体规定?

答：新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，地块竞得人须利用该土地开发建设纯租赁型住宅项目，项目建成后房产全部用于出租，不能出售，土地出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。