信网12月10日讯 青岛李沧区有着交通商务区、世园会等大规划而备受关注，在区域成交中也一直名列前茅。未来地铁通车后，和主城区的联系将更为密切，这对在此区域置业的刚需来说是个利好。如购房者想在此区域置业，三条地铁线贯穿李沧，地铁盘不管从居住便利性还是从升值潜力考量，都是个不错的选择。李村商圈被评为“全国商业名区”，李沧区近年来的发展进入快车道，“一极两轴三区四带”战略布局下，东李生态商住区、中部现代商贸区、沧口交通商务区三大区域协调发展。在主城区范围内，李沧区相对而言处于价格洼地，绝大多数房源单价在万元线左右徘徊，而随着与市南、市北的融合度提升以及区域改造持续发力，李沧区的发展空间较大，房产性价比高，吸引了大量年轻人的置业目光，“刚需集中地”的名声也越来越大。
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区域概况
城乡接合部变身居住聚集区
李沧万达开业之前，李沧对很多人来说还是个“城乡接合部”，如今，在市南百丽广场能买的ZARA品牌，在李沧乐客城也能买到。李沧区的战略布局是非常宏大的，随着世园会的举行、两条地铁线的建设以及青岛北站的带动，东中西三大区域发展的大规划“撑腰”，都拓展了发展空间。据悉，李沧区的发展蓝图可以用“一极两轴三区四带”概括。
“一极”是要求全力打造区域增长极。以铁路青岛北站为核心，在金水路以南、重庆路以西10.4平方公里的范围内，利用地铁、公路、跨海大桥在此汇集的交通枢纽优势，充分发挥该区域聚集人流、物流、资金流、信息流的极化效应，将其先行打造成为李沧乃至拥湾区域的新兴增长极，充分展现该区域具有鲜明时代特征、充满生机与活力的现代滨海新城形象。
“两轴”是指打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。通过聚合外来生产要素和城乡消费需求，带动辐射沿线区域的开发建设，打造以城市物流和专业市场为特色的产业体系，让这两条南北交通大动脉带动区域发展。
“三区”是指从东到西规划的生态商住区、现代商贸区、交通商务区。
“四带”是指“蓝带”李村河休闲产业带、“银带”九水路商贸产业带、“金带”金水路商务产业带、“绿带”百果山—老虎山—烟墩山商旅产业带。蓝带全长17公里，东段发展滨河休闲文化产业，建设以时尚文化、创意设计、餐饮娱乐为主的休闲景观长廊。中段着力改造提升李村大集，建设特色购物、餐饮、娱乐街区，培育与现代商贸区互补的民俗休闲商贸产业。西段精心规划建设海、河景观设施，沿岸发展高端写字楼群及配套休闲设施，打造创业天地休闲商务景区。银带全长12公里，依托旺盛的人气和浓厚的商贸氛围，发挥地铁一期工程的强劲带动作用，做强五大商业节点(九水—京口—振华路与四流中路、重庆路、夏庄路、黑龙江路、宾川路相交的五个区域)，发展大型超市、专业批发市场、快餐连锁、折扣店、精品街等业态，打造青岛市区最长、最繁荣的商贸长廊。
“李沧区是青岛最大居住区，发展空间较大，房产性价比高，有‘刚需集中地之称’。”伟东幸福之城湖山美地企划总监刘俊驿说，李村东部是大青岛东西南北贯通的中心点，东西方向规划了金水路、九水路、世园大道，南北方向有滨海大道、青银高速、黑龙江路、重庆路等，加上北站的落成，让李村具备了四方贯通的交通优势，无论去崂山各个山系还是青岛的东南西海，均十分便利。“地铁2号线和3号线开通后，到李沧买房的人都会发现自己赚到了。”
东李片区
世园板块楼盘“高大上”
东李片区新盘较多，二手房基本都没有满五年，房子年头较短，房屋多数还是比较新的，其中新房占东李片区50%左右。如新建楼盘保利茉莉公馆，绿城诚园等新盘占了很大一部分，也给二手房市场带来一定的压力。据青岛链家东李片区的经纪人介绍说，由于二手房均是现房，且配套设施相对完善，也得到一些置业者的青睐。如万达中央公馆，绿城蓝岸、绿城西子公寓等，中央公馆和山河城一期的价格在1.1万/㎡，绿城的小高层价格在1.2万/㎡～1.3万/㎡左右，洋房价格在1.7万/㎡～1.8万/㎡左右。
李沧区战略蓝图规划的生态商住区位于青银高速公路以东，约32平方公里，东李片区与之大致重叠。该区域的功能定位是：中高端商住区、休闲旅游乐园、高端产业聚集区。充分发挥该区域“两山一水”的生态优势，重点发展中高端房地产、商务商贸、生态旅游、都市产业。重点打造4个板块：一是房地产板块。发挥依山傍水资源优势，依托绿城、万科、中海等知名企业，打造一批高品质房地产项目。二是旅游板块。依托优美的自然环境和世博园项目，建设大型主题娱乐公园，发展运动休闲、生态旅游等产业。三是商务商贸板块。发展商贸服务业，金融、保险、证券等金融服务业和总部经济，快速形成东部新商圈。四是高端产业板块。提升改造现有工业园，发挥高等院校集聚优势，建设产学研一体化的教育科研基地，发展高新技术产业、服务外包、研发总部和药品、食品等城市物流配送项目，打造高端产业聚集区。
随着今年世园会的召开，以及绿城、万科开发的楼盘入住率不断提升，东李片区的热度高了起来。9月30日开始“认贷不认房”之后，家住台东的黄先生在黄金周期间买了一套小高层。“在老商圈住久了，受不了那种拥堵、嘈杂，正好遇到了新政策，还完房贷再买算首套，我就决定在东李买一套。”黄先生说，他就是那种典型的改善型购房者，不仅要求住房面积和建筑质量得到提升，还追求整个片区生活环境的改善，因此选择了住在东李。“世园会闭幕以后，这个片区的发展速度会更快，商业也会渐渐跟上，房子的升值潜力还是比较大的。”
绿城理想之城渠道总监王小亮介绍，东李除了改善型房源集中之外，还将成为开发旅游地产的潜力板块。“李村东部还有大片未开发的土地，土地资源丰富，开发方式灵活。随着世园会的举办，李村东部的酒店等服务产业不断高规格发展。”王小亮说，无论从交通配套还是商业服务，以及生态、空间等方面看，东李都具备了开发旅游地产得天独厚的条件，以后的东李会更加“高大上”。
李村公园片区
发展步入快车道
按照发展规划，李沧腹地将打造现代商贸区，其中，位于重庆路以东、青银高速公路以西，约30平方公里，功能定位是商贸中心、购物天堂，重点发展现代商贸流通及其配套服务业(宾馆、餐饮、金融保险、中介、娱乐等)。这个区域重点打造五大板块：一是中心商贸板块。以维客广场为中心，发展壮大骨干商贸企业，积极引进大型现代服务业项目，结合河北、河南、南庄等村庄改造，研究李村大集改造升级方案，着力培育特色街区，高标准提升经营业态，打造集大型综合购物、商务办公、文化休闲于一体的“青岛黄金商贸区”。二是宝龙商贸板块。发展集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等为一体的商业综合体，建设以达翁建材市场为主体的装修装饰特色街区，打造现代商贸区副中心。三是东李商贸板块，建设服装鞋帽、茶叶茶具、家具建材、酒店用品等生活消费品批发市场。四是虎山商住板块，主要发展社区商业、专业市场、中高端房地产。五是湘潭综合板块，主要发展现代物流、先进制造、房地产和休闲旅游业。五大板块中，前四大板块位于李沧公园片区，第五个板块已到十梅庵片区。
青岛链家李沧公园片区的负责人介绍，李沧公园片区二手房的可代替性比较强，由于新盘大量开发，对很多置业者来说，在可选择性上增加了许多方向，选择新房还是二手房也成为许多置业者考虑的难题。青岛链家市场部分析师刘烁指出，在李沧公园片区，也会出现部分二手房价格倒挂的现象，主要是由于二手房所在楼盘因为发展时间较长，地理位置、生活配套设施等相对优异及完善，另一方面也是由于二手房主要是多层建筑，新房多为高层，也让很多置业者偏向于二手房的选择。比如百通馨苑小区，挨着金水路小学、401医院，还有万达、维客广场等商业中心区域，交通方便，也是该区域成为房屋重点交易区域的原因。
李沧区现代商贸办近日发布消息，李沧银座和谐广场正在进行室外地面铺装和景观施工，计划近期完成竣工验收。该项目规划建筑总面积14.8万㎡，住宅和商业各7.4万㎡，是鲁商集团岛城首家和谐广场，是李沧区乃至青岛市又一重要商业地产项目。“李村公园片区是青岛有名的老商圈，以前利客来、崂山百货、北方国贸这三大老百货，现在李沧万达、乐客城、银座、奥克斯等现代化商业项目提升了档次。可以说，在建的两条地铁线在这个片区交会，使得李村商圈的发展进入了快车道。”保利茉莉公馆销售总监陈光磊说，刚需购房者在这个区域最为集中，二手房房源较老，新房价格眼下有松动，如果不急着入住，建议购房者购买地铁沿线的新房。
十梅庵片区
体验郊区静谧生活
十梅庵风景区周边属于规划中的湘潭综合板块，主要发展现代物流、先进制造、房地产和休闲旅游业。目前从十梅庵片区总体的房产市场环境来看，该片区地理位置较为偏僻，且配套设施发展不够完善，提供住宅体量不是很大，商业也相对落后一些，置业者在此地区选择购房的意向较弱。“有一天晚上送客户回这个片区的青山绿水小区，感受了一种前所未有的静谧。这里已经快到城阳的地界了，能体验到那种远离尘嚣的居住感受。”科威国际不动产李沧店长马纪宝说，如果资金允许，其实不妨考虑这个片区的别墅、洋房。
城市信报/信网记者注意到，十梅庵东侧虽然有伟东幸福之城、嘉凯城时代城两个超级大盘，但配套设施较为缺乏，出行不方便，购物更是困难;西侧有蓝山湾、中南世纪城两大代表性楼盘，配套设施也需要加强。
中南世纪城是一个刚需大盘，距城阳较近，是颇受刚需购房者关注的一个项目。房价点评网首席分析师邓国华认为，中南世纪城距离李村商圈、沧口商圈较远，学校、医疗等配套正处于逐步完善状态，社区规划有各类生活配套以满足业主需求，由于靠重庆中路，交通较为便利。此外，临近十梅庵森林公园，生态环境优越。分析师郭轶凡表示，本项目仅靠重庆中路，到达机场和火车北站均十分钟车程，到达市区各主要节点均在半小时之内。未来地铁线路可以弥补目前公交线路不足的现状，但是近期不会有明显改善。本项目距离沧口商圈较近，但是周边生活配套不完善。项目内部规划各项生活配套，教育资源、养老公寓是一大亮点。项目主力户型为80～110㎡套二套三的房子，总价低，户型设计比较合理，性价比较高。
十梅庵东侧的伟东幸福之城正在销售第四期湖山美地，邓国华分析指出，本项目位于李沧区金水路附近，周边交通极为便利，环境较好;随着李沧区商业及配套的不断升级，区域价值逐步得到认可，未来升值潜力较大;另外，本项目价格在同区域中同产品竞品中属于中等偏低，价格优势得到众多客户的认可。高级分析师张斌表示，伟东幸福之城项目紧邻进出青岛李沧区的两条主干道黑龙江路、金水路，规划中的地铁2号线也经过项目，在为社区居民提供非常便利出行条件的同时提升了整个项目的性价比，适合首次置业及首次改善型置业客户。郭轶凡认为，伟东幸福之城项目物业类型为洋房及小高层，相对于周边在售项目，项目户型种类较多，可选余地较大。
“如果说李沧是主城区房地产市场的价值洼地，购房者将来升值回报高，那靠近城阳的十梅庵片区就是洼地中的洼地。追求生活品质的中高端客群，不妨考虑这个片区。”搜房网二手房市场分析师郭亚正表示。
老沧口片区
打造交通商务区
1994年，李村和沧口合并为现在的李沧区，那时人会抱着沧口人才是城里人的观念。业内人士指出，老沧口片区近几年新建了一些楼盘，以价格便宜为优势。现在还处于改造阶段，以前的沧口火车站现在改为青岛北站，还有很多以前的厂矿、老棉花厂等，环境的因素也使得老沧口的房价一直没有有所提升，配套设施相对而言不是十分完善，且地理位置离市中心比较远，二手房多数都是老房子。在该地区选择购房的置业者，一部分是由于价格的原因，另一部分则是原来老沧口的居民改善自身生活环境，而选择购买新房。“走在沧口的大街上，你会发现很多白头发的本地人，李村那边就没有这种现象。可以说，老沧口被遗忘了十几年了，交通商务区的战略定位让老沧口焕发了新的活力，现在借助火车北站和地铁建设的东风，发展势头也是蛮强劲的。”从小在沧口长大的科威国际不动产李沧区店长马纪宝说，随着火车北站和金水路拓宽工程的建设，人气慢慢涨起来，重庆中路以西许多商铺的租金也水涨船高。
根据规划，老沧口片区将成为李沧区的增长极，其功能定位是拥湾交通枢纽、交通商务核心区、“环湾保护、拥湾发展”先行区、全区经济发展新引擎。这个片区将重点发展商务商贸、特色物流、商业地产、滨海旅游。重点打造4个板块：一是城市新客厅板块。在铁路青岛北站周边，建设“游客集散中心”，发展宾馆、餐饮、中介、物流等业态，建设旅游购物专业市场和休闲商业街，打造凝聚人气的城市商业客厅。二是滨海明珠板块。在海信填海地区域，建设集旅游、餐饮、休闲于一体的大型商业综合体和“海上嘉年华”，打造站、桥、河、海浑然一体的胶州湾滨海旅游重要景观节点。三是创业天地板块。在沧口机场区域，建设集商务办公、酒店餐饮、展览会议、科技研发等功能于一体的城市综合体，构建青岛最具完备生活系统和商务设施的现代化城市新区。四是沧口商贸板块。在沧口广场及周边地区，依托铁路青岛北站，以现有商圈为核心，沿四流中路发展旅游购物、宾馆餐饮、文化娱乐等产业，建设特色消费街区，建成李沧西部外向型商贸聚集区。
依仗后海资源，也是沧口的绝对优势，目前入驻沧口的新建项目并不多，其中包括海怡新城、越秀星汇蓝湾、海岸华府等。“越秀星汇蓝湾预计今年年底交房，在住宅价格回落的这一年，越秀等开发商新盘降价幅度太大了，抢走了不少二手房购买者，眼下这个区域的一二手房市场都遇到了一个坎儿。”科威国际不动产李沧区店长马纪宝说，从长远来看，老沧口必将颠覆环境恶劣的工业形象，代之以高端商业为经济支柱的全新面貌，这也是“老沧口”们的心愿。
城市信报/信网记者 刘乐芳
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