业态导入场景再造青岛激活老城区变成“内容场域”

来源：青岛日报责编：秦璐 2025-10-14 07:39:06

原标题：唤醒“沉睡资源”，打开城市发展“全新空间”

青岛通过城市更新，不断推动产业升级和城市品质提升，下一步将在全省率先开展存量空间现状评估，把城区开发保护、更新改造的家底资源摸清楚

□青岛日报/观海新闻记者王冰洁

激活城市存量空间的“青岛探索”

盘活低效用地

西海岸新区龙湾崖社区成功释放存量建设用地约500亩，加速新型产业导入，蝶变为潍柴（青岛）智慧重工智造中心项目。目前，区域内已成功引进配套项目30余个。

改造老旧厂区

市南区漳浦路12号昔日闲置的供热场站，即将蝶变为“心动里”潮流文体社交公园，改造完成后预计全年拉动内需消费超5亿元、贡献税收超3000万元、解决就业人口1500人以上。

重塑历史城区

截至今年年初，青岛历史城区已完成保护修缮老建筑42万平方米、更新改造30万平方米、完成道路整治提升53条。34.26万平方米的开业运营面积里，310个涵盖餐饮、民宿、文创等领域的业态集聚。

焕新“边角地”

截至目前，青岛口袋公园总数达到646个，市民出门步行几分钟就能踏入一座绿意盎然的公园，“方寸之地”秒变家门口的“诗与远方”。

在沉寂了许久后，老碱厂片区的土地上崛起一片现代化工业楼宇，不少新兴产业陆续落地，为昔日的低效土地注入全新动能；

经过盘活，位于市北区同安路602号的闲置老煤库迎来新角色——蜕变为集运动健康、商业配套、社交休闲于一体的崭新城市公共空间；

市北区跨海大桥高架路桥下一片欢声笑语，曾经的桥下闲置区域变为活力满满的橙岛时尚体育公园，成为市民休闲放松的“宝藏地”。

……

让一样的城市空间产生不一样的价值，盘活利用好闲置存量资源成为城市高质量发展的一道现实课题。近年来，借助城市更新，青岛通过功能提升、空间优化、设施升级，唤醒部分“沉睡资源”，推动产业升级和城市品质提升。

当前，我国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间。

今年7月份召开的中央城市工作会议提出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。8月份，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，提出“激活城市存量资源潜力”“优化城市空间结构”。

在此背景下，存量空间的盘活优化成为城市内涵式发展的核心支撑，是践行人民城市理念的重要路径，将有效提升资源配置效率，激发城市内生活力，为推进城市高质量发展塑造新动能新优势。

近日，山东省明确，将在济南、青岛率先开展城市存量空间现状评估，把城区开发保护、更新改造的家底、资源摸清楚，并进一步健全规划“定期体检、五年评估”制度，真正把资产管起来、让资源用起来、让城市活起来。

系统谋划，让“闲置存量”变为“优质增量”

一个现实问题摆在不少城市的面前：一边是楼宇、厂房、低效用地；一边是新产业、新项目亟需合适的空间“落户”，老街区呼唤经济与民生平衡的配套……资源紧缺与资产低效闲置并存的问题，不同程度上影响着经济高质量发展。

“过去为了支撑经济的高速增长，城市化过程中形成了一些存量，现在来看这些存量中有一些已经无法适应产业升级的需要。”南开大学经济学院教授孙景宇表示，城市存量资源类型丰富，涵盖旧厂房、老街区、低效利用的基础设施等，重新整合存量要素资源，已成为破解空间制约、重塑城市动能的关键之举。

盘活存量，本质上是城市存量空间资源在市场经济条件下的再配置过程，这需要系统谋划、通盘考虑。

近日，自然资源部组织制定并审议通过了《城市存量空间盘活优化规划指南》，明确存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一。目前我国已完成国土空间规划体系重构，全国省市县国土空间总体规划基本批复完成，进入全面实施阶段。其中新增建设空间紧约束的要求备受关注。

空间紧约束为存量挖潜提出了新的要求。紧扣城市更新、提升城市核心功能和辐射带动能力等要求，重点城市正结合资源禀赋，多路径差异化挖掘存量空间利用潜力。

从去年批复通过的《青岛市国土空间总体规划（2021—2035年）》来看，青岛注重功能混合利用，从低效用地中挖潜城市增量空间——支持城市中心地区、枢纽地区和轨道交通站点的商业、办公、居住、公共服务用地的复合利用；适应新型产业发展需求，推动产业用地由单一的制造向制造与研发、设计、创意、办公、商业等融合发展……

作为全国首批低效用地再开发试点城市，近年来，青岛通过盘活低效用地，让低效资源持续焕发活力，并围绕青岛市重点产业发展导向，在低效片区聚力打造专业化产业园区，实现低效用地高效集约利用。

在西海岸新区龙湾崖社区，曾有一片低效用地片区，173处民房与6家中小企业杂处其中，由于产业发展受限，土地亩均产值、亩均税收偏少，这让该片区的发展一度陷入窘境。结合村庄搬迁安置，青岛通过采取土地收回再转让、项目嫁接再开发、招商再利用等运作模式，成功释放存量建设用地约500亩，加速新型产业导入。

如今，这里已蝶变为潍柴（青岛）智慧重工智造中心项目。作为潍柴动力全力打造的“灯塔工厂”及全球智造中心，有力吸引产业链上下游配套企业聚集。目前，区域内已成功引进青岛全能重工、青岛金丰源科技等配套项目30余个，土地利用强度大幅提高，土地亩均产值、亩均税收显著提升，成为青岛低效土地“腾笼换鸟”的生动实践。

经过开发利用，西海岸新区王台老工业区、崂山区株洲路两侧区域、崂山区张村河两岸区域、青岛北客运站等多个重点低效片区也实现“腾笼换鸟”，片区高质量发展迎来全新机遇。

业态导入，让“物理容器”变成“内容场域”

国棉五厂的老厂区“变身”时尚文旅基地纺织谷，废弃老煤库“更新”成市民文体活动中心……“在存量中求增量，在既有中求新生”，近年来，不少沉睡多年的青岛闲置工业老厂区迎来新生，从闲置资源中发掘出经济“新势力”。

青岛作为全国知名工商业城市，工业基因已延续百余年。在新一轮科技革命和产业变革中，部分老企业逐渐退出历史舞台，一些工业老厂区渐渐闲置，而这些片区恰恰能为青岛的产业升级提供良好的空间载体。

“这些工业老厂区往往占地广，且大多处在城市的‘黄金区位’，但囿于开发成本高、受益周期长、房屋产权复杂、土地变性难等原因，且缺乏政策文件支撑，按照现行标准，很多更新项目难以推进，这就需要多部门协同、多角度支持，为项目打通难点、阻点。”一位专家告诉记者。

在政府支持下，青岛市属国企率先“摸着石头过河”，通过资产梳理、股权转让、吸收合并等手段，整合存量资产。盘整后的老旧厂区正式开启“更新”之路——

市南区延安三路109号，原海珊制衣厂沉寂多年的厂房、食堂、仓库被改造成办公室、咖啡厅和便利店，摇身一变成为健康产业园；市北区哈尔滨路46号，原东方衬衫厂以“东方文创园”的新面貌正式开园纳客；原孚德鞋厂、第五针织厂等几十处老旧厂区资源也在逐步释放。这些沉淀在角落的城市空间通过更新盘活，开始孕育新产业、新业态，以另一种方式重新融入城市发展轨迹。

近年来，青岛印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》等一系列政策，为“沉睡资源”转化为“发展活水”提供了用地保障、金融支持等。《青岛市城市更新专项规划（2021—2035年）》也明确了中心城区内、重点区域内以及市域范围内的老旧厂区的更新策略和方向，助力青岛老旧厂区完成产业转型升级。

初秋时节，市南区漳浦路12号正在如火如荼地施工，昔日闲置的供热场站，即将蝶变为“心动里”潮流文体社交公园，未来这里将涵盖酒店、餐饮、文体、潮玩等四大业态，改造完成后预计全年拉动内需消费超5亿元、贡献税收超3000万元、解决就业人口1500人以上。

青岛老城区的“盘活”也许更具代表性。截至今年年初，青岛历史城区已完成保护修缮老建筑42万平方米、更新改造30万平方米、完成道路整治提升53条。从表面上看，保护修缮、更新改造、基础配套是物理层面的翻新，而其内里，是对街巷肌理的唤醒、是有机的融合与塑新。针对老城区空间功能的优化，青岛一直在进行“绣花式”的打磨，比如补齐重点区域的市政配套、停车设施等“短板”，“见缝插针”式布局街心公园和口袋公园。

业态导入和场景再造，则是激活老城区的关键所在。如今在青岛老城区，34.26万平方米的开业运营面积里，310个涵盖餐饮、民宿、文创等领域的业态集聚“混搭”，百年里院变身演艺场、老字号和新国潮碰撞，多元化的场域再造持续不断地吸引着众多市民游客前来打卡购物。

因地制宜，让“边角地”变成“金角银边”

不止于产业空间更新，民生短板也在“更新改造”中补齐。

口袋公园、街区景观、停车泊位、运动场地……根据市民需求，把城市“边角地”改造为可供市民休闲、娱乐的高品质空间，如今漫步青岛街头，“金角银边”随处可见。

“金角银边”本是围棋术语，指的是棋子落子位置不同，抢占先机的效率不同。对城市而言，这一概念同样颇有意义：合理利用位置优越的小空间，能够发挥大作用。

桥上，车水马龙；桥下，欢声笑语。“坐稳，起飞喽！”市民岳明用力一推轮胎秋千，6岁的小孙子悠荡至高处，开怀大笑。这处建在市北区跨海大桥高架路桥下的橙岛时尚体育公园，已成为爷孙俩日常游玩的首选地。

原来，这片桥下空间承担着生产性绿地的功能，后来为配合城市发展需要“改圃建园”。如今，公园内有3个大型游具、20多个小型游具，还有百米秋千廊架。此外，还配备了塑胶地坪、防碰撞护角、无障碍坡道等，并对周边绿化树种进行优化，栽种无刺、无飞絮、无刺激性气味的植物，让孩子们畅享欢乐时光、尽情撒欢。

截至目前，青岛口袋公园总数达到646个，市民出门步行几分钟就能踏入一座绿意盎然的公园，“方寸之地”秒变家门口的“诗与远方”。

青岛还在全市范围内持续推进“微更新”行动，全面摸排建成区内拆违腾退空间、城市边角地块、基础设施配套不足的低效地块，国有企业长期闲置房屋和土地以及品质功能不足、未充分利用的老旧街区、广场绿地、滨海空间、历史建筑、工业遗产等区域，推动城市存量空间的活化与利用，满足市民对身边“小美好”的需求。

“旧空间”讲出的“新故事”，也在老旧小区内频频上演。

“砰！哒！砰！哒！”近日，在市南区浮山所社区新安路4号楼附近的国球活动场地上，绿树掩映间传来清脆的击球声。两张崭新的乒乓球台前，几位老人正酣战不休，笑声不断，这片曾荒废的边角地，如今已成为居民最爱的“国球健康驿站”。

在“以人为本”理念的影响下，近几年，青岛将老旧小区改造与建设“完整社区”相结合，整合存量资源，嵌入文娱、托育、养老等服务功能场所，打造“15分钟便民生活圈”，在刷新群众幸福生活的同时，重塑着现代都市的空间格局。