信号山：胶州住房的高库存，不能只靠一个新机场消化

日前，《青岛市“十四五”住房发展规划》正式发布，明确了我市住房发展的现实基础、发展目标、主要任务和政策措施等。其中，规划提出胶州市新增住房约8.4万套，目前住房库存相对较高，需考虑优先消耗库存。

据统计数据，截止6月底胶州新房住宅去化周期在21.61个月，为当前青岛各区库存压力最大的区域。胶东国际机场将于8月12日转场的新动态，对于整个胶州的发展是有重要意义的，也意料之中地激起了楼市的骚动。400多万平方米的库存量，一个机场的利好就能全部消化？

从楼市去库存的角度讲，胶东国际机场的到来是一场利好还是利空，有待辩证分析。

“引流”效应毋庸置疑，人气的加持必然会为胶州产业、就业、商业、旅游等多个经济维度带来可观的影响。大多情况下，楼市与区域的经济发展是共振的，但是对于胶州住房存量如此大的市场，趋势不会一下子扭转，购房者更要理性，别被加速入局的渠道商割了韭菜。青岛坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位也是始终如一的，若投机者盲目借势“加码”，潮水褪去，剩下的恐怕全是裸泳者。

降价、工抵房、特价房……今年以来，青岛市区高端住宅市场热度不断攀升的同时，胶州部分区域却在炒房客褪去后求存维艰。业内人士表示，胶州上合区域去库存是比较困难的，目前二手房不少均价在7字头，即便如此挂牌成交周期也比较长，接盘者寥寥无几。因为胶州楼市长期供过于求，许多盘都是处在低质、低价、高佣金的恶性循环之中，楼盘品质不佳，不会因为利好落地而短时有所改变。

除了学区的因素，现在买房的群体还多是以90后的年轻人为主，比起60后、70后，他们会对居住环境有更高的要求。新机场会给区域的人居品质带来最直接的影响之一，就是噪音。一直以来各大开发商在自己的宣传口径中，几乎无一不在强调新机场可能给楼市、给置业者们带来的益处。与刚开始的展望相比，新机场启用后购房者会开始更加关注房子本身的品质和居住的舒适性，为了促成交，开发商自然要规避一些不利因素，机场的噪音影响显然就成为他们不愿提及的问题。

噪音给楼市带来的影响，从“前辈”机场周围的发展上便有迹可循。自1944年流亭机场启用为民航机场至今几十年时间里，流亭片区始终未能发展成为城阳楼市中具有明显地位的高地，甚至航线范围内的李沧部分片区，都因噪声问题或是降价销售、或是被购房者拒之门外。而城阳区当下价格最高的区域仍是以区政府沿线的正阳路为起点，横向贯穿东西、北向延伸至春阳路乃至硕阳路的小片区域。

此外，立体交通网的建立，让人们对于胶州楼市又产生了无限遐想。除了已有的8号线，8号线支线的官宣，必然会给胶州楼市再带来一波热度。诚然，地铁1号线全线贯通之后，远郊地铁房也就不能算是“稀缺货”了，未来几年，地铁房的优势固然坚挺，但随着青岛全域交通线路的布局和蔓延，住房因地铁存在的稀缺属性就会迅速被稀释。相比之下，远郊地铁盘对主城刚需一族的吸引力将会大幅削弱，彼时一个机场还足以成为撬动置业规划的决定性因素吗？

对于新机场启用后的胶州楼市，可以乐观，但不能抱有骤然起飞的幻想。胶州正面临去库存压力的现状，只靠一个“巨型配套”就想起到擎动作用，效果堪称微乎其微。政治功能、交通水平、宜居环境、商业布局、教育、医疗等基础配套的跨越式升级，才是能成为长期支撑区域楼市热度的关键所在。

信网评论员 秦璐