收200多万房租欠20多万税 个人房东别忘了依法纳税

信网12月8日讯(首席记者 于晓)11月30日，国家税务总局青岛市税务局第一稽查局发布了一份《税务处理决定书》送达公告，公告上的当事人是一处商业网点房的业主，几年间出租房屋的租金收入超过200万，但该业主却一直没有申报税款。根据税务机关的公告，该业主需要缴纳的税款已经超过了23万元。出租房子要缴税，这一规定对不少人都是陌生的，甚至有房东称自己完全不知道还有这样一笔税费。不可否认，个人房东点多面广，各级税务机关想要点滴不漏地掌握租房信息着实不易，在租房市场中对个人房东依法征税面临着不小的难度。

业主出租网点未报税 税务机关认定其行为已违法

根据送达公告上的地址，信网找到了这一处被出租的房屋。这是市南区燕儿岛路附近一处住宅小区外围的网点房，上下两层开了好几家小吃店。该小区的物业工作人员告诉信网，送达公告上的当事人确实是该处房屋的业主，此前业主自己经营了一家饭店，但之后又将房屋重新分割对外出租。目前，这处房屋也并没有由业主自住或者自营。

物业的工作人员虽然不知道业主对外出租房屋的具体租金，但根据周边同类型的房屋租赁情况看，每年的租金也肯定是一笔不小的收入，“我们也在找这位业主，前段时间打电话说在外地，最近电话也打不通了。”

信网通过企查查查询发现，送达通告上的当事人还在同一地址注册了一家餐饮公司，目前这家公司是在营状态，但企业的联系电话却无法接通。

根据送达公告显示，税务机关检查了当事人2016年1月1日至2020年12月31日的涉税情况，发现自2016年5月起将网点二层月350平方米的房屋对外出租，累计收取租金233万元。国家税务总局青岛市税务局第一稽查局于2021年8月公告送达《税务事项通知书》，要求当事人提供合法、有效出租房屋收入申报纳税凭证以及出租房屋维修支出凭证，但截止目前当事人未提供相关涉税资料。

出租房屋要缴税各地都有规定 已有房东因未缴税入狱

根据税务机关对当事人涉税情况的检查以及对其违法行为的认定，在这一租赁关系中，业主也就是当事人一方需要依法缴纳增值税、城市维护建设税、教育费、地方教育附加、个人所得税、房产税、印花税、城镇土地使用税等税费，而这笔费用在不包括城镇土地使用税及滞纳金的情况下，已经超过了23万元。

在很多人的观念里，房屋出租就是业主与租客两者之间的关系，双方签订合同，租客交上租金就能入住，似乎跟纳税没有什么关系。但实际上，早在2000年财政部、国家税务总局已有规定“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收”，在税收“营改增”后，这笔费用就随之变更成了增值税。房屋出租涉及到的纳税项目非常细致，比如根据《中华人民共和国房屋税暂行条例》规定，“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据”;除此，依据“财产租赁所得”的征税范围，房屋转租的租金收入由财产转租人缴纳个人所得税。

在采访中信网也了解到，目前全国多地都对房租租赁所涉及的税收有了明确规定，按照规定缴纳各项税款也是公民应尽的义务。随着各项税收政策的落实，以往未按照规定申报和缴纳税款的房东也尝到了违法的苦果。2019年4月，河南省驻马店市中级人民法院驳回了一位女房东的上诉，原因是女房东将自己租赁的营业用房转租取得收入后，并没有按照规定申报纳税。在被税务机关立案进行税务稽查并被责令限期办理纳税事宜后，仍没有缴纳税款。虽然女房东在案件被移交公安机关后缴纳了税款和滞纳金，但为时已晚，无法免于被追究刑事责任，最终被判决有期徒刑九个月并处罚金二万元。

房屋类型及租赁对象决定应税项目 办税大厅可一站办理

从房屋租赁所涉及到的税收项目看，这笔税费的计算确实是比较繁琐的。信网也从国家税务总局12366纳税服务平台了解到，涉及到房屋租赁的纳税事项分类很细致，房东、租户以及房屋性质等方面的差别都会影响税收标准。

首先，在税务申报时要明确纳税人的身份，分为自然人出租房屋和企业出租房屋，同时根据房屋类型是住宅还是非住宅来确定增值税的征收率，其他的城市维护建设税、教育费等均是按照实际缴纳的增值税税额来计算。但值得注意的是，月销售额不超15万季度不超45万可以享受免征增值税优惠。

同时，房屋出租后的月租金收入，在减除实际缴纳增值税额后，还需要按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，出租非住房的税率为20%，出租住房的自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。在计算个人所得税时，财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除可在税前依次扣除。

繁琐的计税项目和方式难免让人有些犯迷糊，而且每年国家和各地方都会陆续出台一系列减税降费的优惠政策，具体的税费计算也会有相应调整。比如在房屋租赁所需要缴纳的税款中，出租非住房在今年的租期内实行印花税减半征收、房产税和城镇土地使用税免征。信网通过青岛的税务机关了解到，产生房屋租赁的应税行为后，房东可以直接到办税大厅办理相关缴税手续，工作人员会根据房屋性质、租赁合同条款等直接计算全部应税金额。

不少房东对缴税规定不知情：中介没提醒 租户没要求

租房应纳税，这是法律法规的明文规定。一张房屋租赁合同连着房东与租客两头，但房东要是依法缴税，装到自己口袋里的收入势必会减少——触及到了自己的切身利益，能主动报税的人就少了。

“我不知道往外租房子还要缴税，也没有人跟我说过这件事。”刘先生就是一名房东，除了一处自住的房子，目前有自己名下和父母名下的房子在对外出租。在刘先生的印象里，租房就是签合同、交租金、给钥匙，跟税务机关没有什么关系，而且房屋中介也没有提醒过他要到税务机关办理缴税手续。

在租房市场中，像刘先生这样“不知情”的房东不在少数，而且还有不少人认为自己在购房时就缴纳了税费，后续就不会有其他跟税务相关的情况发生。而对于租户来说，房东是否缴税跟自己没有什么关系，“反正我交了房租，又不能因为房东不缴税就把我撵出去。”

不过，随着新税法的出台实施，因为个人所得税专项附加扣除这一新利好政策，租户可以通过填报租房信息依法享有每个月最高1500元的个税专项附加扣除额。只不过，当租户想要真正填报信息时，却遭到了房东的反对，甚至出现过房东要因此涨房租的情况。

信网注意到，在填写个人所得税专项附加扣除的住房租金信息时，除了提供租赁合同编号外，还需要包括姓名、身份证号在内的详细房东信息。也正是因为这些信息，让没有依法缴税的房东担心被税务机关查缴出租房屋的税收。

在中国，租房市场的规模不容小觑，特别是在人口聚集的一线城市，租房已经成为许多年轻人面临的首要生活问题。租房市场活跃，租赁企业众多，这对于税收工作来说无疑是利好，因此通过各种制度改革来引导租房供给主体走上依法缴税的轨道，也应该大势所趋。