信号山：教育配套梦碎山海大观 “学区房”无法兑现谁来买单？

对于家中有入学需求的置业群体来说，教育配套可以说是最关键的选择标准，开发商深谙此道。一直以来，开发商把教育配套前置作为营销策略，但因兑现情况不容乐观引发的质疑和维权，也时常见诸报端。近日，青岛西海岸新区中交海发·山海大观销售时规划的实验初级中学（又名朝阳山西路中学）无法建设一事（详见：《宣传的学校不建了 业主质疑山海大观用“建设中”忽悠人》），再次将教育与购房捆绑的现实矛盾展露无遗。

“名校”成房产销售重磅筹码，教育资源的含金量直接转化为房价溢价。将“规划中”偷换为“建设中”、公众号推文中小到即便放大也很难看清的“具体以政府招生计划为准”……凭借“目送式上学”“全龄教育盘”等概念，山海大观项目均价较周边非学区房高出每平米千元级别，业主原本心甘情愿接受“学区溢价”。诚然，这种操作就是将风险转嫁，开发商以极小成本撬动巨额溢价收益，而风险全由购房者承担。承诺破灭，房价应声下跌。山海大观业主被迫降价千元抛售，仍难觅买家，不惜掏空“家庭钱包”购房的意义瞬间蒸发。曾经在售楼处沙盘上无比抢眼的教育配套模型，如今成了业主心中拔不掉的刺。

规划与现实断裂，泡沫背后揭示了城市发展规划与教育资源配置之间的脱节。6月18日，青岛西海岸新区管委副区长赵英民在《行风在线》节目中，面对市民关注的实验初级中学情况坦言：经人口调查发现，山海大观、影都学府等小区每年仅50名左右小学生入学，2025年初中入学预报仅48人，“无法支撑一个24个班规模的初中学校建设”，而3.7公里外的西海岸第六中学东校区尚有空余学位。但业主们质疑的焦点在于：规划的前瞻性何在？一位业主在《民生在线》网谈中表示：“规划时就已经提前调研该片区当前情况及未来发展，若说现在学校充足，为何21年政府还要引进学校？”中交海发·山海大观2023年开盘时，开发商描绘的是一幅教育无忧的社区图景。现实是，房地产市场的整体下行导致项目入住率不及预期，最终形成生源不足的困局。值得警惕的还有行业性塌方，青岛多个项目早有前车之鉴。万达维多利亚湾的“江苏路小学签约仪式”、融创的青岛大学教育集团签约仪式，最终都均沦为“没有然后了”。

政府需要强化规划刚性，做出前瞻性部署。在城市新区开发中，应建立 “教育配套先行”机制，确保学校建设与首期住宅同步规划、同步建设、同步交付。同时，定期评估区域人口变动与教育资源配置的匹配度。根据3月31日发布的2025年青岛中小学及幼儿园招生政策，明确建立 “双向动态”布局机制，包括在人口聚集区“扩增一批”学校、对生源缺失学校“撤并一批”、老城区“挖潜一批”学位、薄弱区域“提质一批”学校。

“人口是教育资源配置的重要依据” ，侧面反映了教育与地产结合的脆弱基础。地产商对教育政策的依赖本质是制度套利，人口政策与教育资源的调控直接影响房地产市场的稳定性和可持续性。学区的划分并不是一成不变的，政府通过“强校提质”拉升普通学校质量，名校光环稀释导致“学区房”概念弱化甚至失效，开发商品牌溢价能力锐减。

当教育承诺落空，业主维权之路布满荆棘。开发商在合同条款中设置的免责声明成了一道防火墙，西海岸新区官方回应明确：“房地产商在进行房产推介时，进行了向特定人群的宣传，在他们的宣传文案中也明确提示大家，这个学校的建设规模、开工时间、建设标准、划片范围和相关政策存在不确定和变化。”法律层面，业主可依据《中华人民共和国民法典》《房地产广告发布规定》等就虚假宣传主张权利，要求撤销合同、退还购房款及赔偿损失。但实际操作中，举证责任成为最大障碍。如何证明开发商存在“故意欺诈”而非“规划调整”？口头承诺能否成为有效证据？正如律师提醒：“业主在买房时最重要的是把条款写进合同。如果在购房合同中没有明确约定将引进的学校，什么时候引进，那么业主维权没有依据。”

更复杂的局面在于开发商的生存危机。中交地产不仅面临巨额亏损，还已宣布退出房地产业务。当开发商自身难保，那些依附于楼盘销售的教育承诺必然成为空中楼阁。业主即使获得法律支持，也可能面临 “胜诉难执行” 的窘境。青岛西海岸新区的案例是一个警示：当教育与地产的结合过于紧密，最终受伤的是普通家庭对公平教育的期待。

售楼处沙盘上那些精致的学校模型终会褪色，但人们对公平优质教育的期待永不褪色。或许只有当某天，“名校”不再需要为楼盘站台，社区学校质量差异缩小到无需择校，这些野草丛生的地块才会真正获得解放，回归教育公平的土壤。

信网评论员 秦璐