15年前，老李在即墨梁家疃村承包了十几亩地，搞起了农业养殖，他在地里盖起房舍，打算承包30年，准备好好干点事。不料房子盖好后仅6年，就被镇里因工程项目拆除了。镇里要赔偿他，但结果令他大吃一惊。他怎么也想不通：为什么我找评估机构评的值119万元 ，镇里找评估机构评的只值21万元?同一处房子 ，为何两家都有合法资质的评估公司估值相差近5倍?房产评估市场有怎样内幕，近期记者进行了探访。
房被错拆请求赔偿
同一处房子，两个独立的第三方评估公司估值相差100万。
这是市民李先生纠结了多年的心事。因为自家承包的田地养殖场房子被拆，李先生把镇政府告上法院。法院判决拆除违法，应予赔偿。但同一个房子，不同的评估公司最后得出的估价相差悬殊，问题又一次被搁置。
无独有偶，青岛颐衡律师事务所的丛伟律师最近也刚刚接手过一个房产评估的案子：同一个标的物，“两个公司最后估价相差一个多亿”，此类的事情并非个例。律师丛伟介绍“同一套房子有不同的评估价格，贷款是一个评估价格、打官司评估是一个价格、拆迁又是一个价格。”而最主要的原因在于“评估方法很多，评估依据也不同，各个评估公司都有自己的评估惯性。”
回到李先生的事情上，2000年7月19日，李先生在即墨梁家疃村承包了十几亩地，和梁家疃村民委员会签订土地承包合同，承包期30年，合同签订后，李先生在田里搞起来农业养殖，就在当年在其承包的土地内建设了临时用房。随后几年中，一条公速公路修建工程穿过姜家疃村。在2006年6月份，即墨省级高新技术开发区管理委员会(原华山镇政府)称这处房屋并未到规划部门办理相应审批手续，随即在2006年9月20日拆除了李先生的田地里的建筑物及地上附着物等，同期对李先生开出了处罚决定。
但李先生很快将原华山镇政府告上法庭，对其作出的建设行政处罚决定书不服，经青岛市市南区人民法院和青岛市中级人民法院一、二审判决 ，李先生胜诉。青岛中级人民法院以镇政府的具体行政行为违反法定程序为由撤销了其作出的具体行政行为。
双方很快达成一致，要对李先生进行赔偿，但房子和土地到底值多少钱，双方各自委托了第三方独立评估机构。
评估价格差100万
“房地产估计机构是独立的第三方，是受政府房产建设主管部门监管的，必须有资质才能开展工作。”颐衡律师事务所律师丛伟介绍。“一般来说，这种机构做出的房屋估价会被法院采纳。”
但是这两个有资质的、独立的、第三方评估机构却给出相差巨大的评估价格。李先生怎么也不能理解一个事实：自己委托公司评估价为119万余元，对方竟然说只值21万。
原华山镇政府是赔款方，他们委托了青岛元盛房地产评估事务所有限公司。2006年6月21日，青岛元盛房地产评估事务所出具评估报告，认定李先生养殖场价值21万余元。
而李先生委托的青岛青房评估事务所有限公司，2006年7月，评估公司作出评估报告，认定拆迁补偿费为119万元。其中包括土地承包权补偿、地上附着物补偿 、经营性补助费补
房产评估机构调查
被包装出来的“按需评估”
像青岛市民李先生这样的案子并非个例。据了解，2011年6月7日，住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》，强调在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”。该文件的出台首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估。
刚刚接手过一个房产评估案子的律师丛伟告诉记者，“同一个标的物，两家公司能评估出相差一个亿。”问题究竟出在哪里?“评估方法不统一、评估依据不统一、有些公司还有些评估惯性。”一名知情人士表示，“评估方法有类比、对比、市场预估等”。评估一个房产价值，可以根据这个房产周围房产的价值来估测，同时也可以根据之前评估过的价值来估测，同时也可根据这个市场预测来评估。
记者走访了青岛、即墨几家评估公司。结果发现，房屋拆迁时需要评估，房屋交易时需要评估，办理按揭贷款时需要评估……而大多数情况下，房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。
“每一个评估机构的评估结果都有可能不一样。”即墨某房产评估公司工作人员表示，除了按照规定的硬指标外 ，评估房产还要参照政府指导价和周边房屋的市场价格。但周边的房屋价格并不统一，周边楼盘可能既有高档社区，又有普通的商品房，而且写字楼、精装修、地段等等都会影响房子价格，“所以你说按照市场预测，那市场本身就是千变万化的，这样就有很大的操作空间。”
评估市场暂无统一标准
据记者了解，“开设评估公司的门槛很低，只需要公司里的评估人员拥有执业证书和评估认证书，同时要求本地户口的评估师占公司一定的比例，拥有一定的注册资金即可。”但即便如此，空壳评估公司的数量也非常多，光有证书不见人。同时，一个人挂靠几个评估公司的现象非常普遍，收费也没有统一的标准。
而评估标准，并没有统一规定。之前原国家建设部曾发布指导意见，根据不同地段，分为不同级别的指导价。后国家住建部出台《国有土地上房屋征收评估办法》，指出按照市场评价评估。据记者了解，国家没有明文规定评估机构的收费标准，而是随行就市。王磊律师表示“正因为收费标准混乱，有些评估公司为取悦对方按其要求进行评定，从而牟取暴利。”
那么房产评估机构的监管部门是谁呢?记者了解到，住建部曾发布通知，指出“国务院住房城乡建设主管部门、省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门、市、县人民政府房地产主管部门”负责监管，一名评估机构工作人员表示，“说到主管单位，由于评估机构涉及的领域比较多，所以我们的主管单位也比较多，比如国土部、住建部、房管局、行业协会等。”
一位业内人士告诉记者，评估机构的主管部门大都担负着发布通知和出台政策等方面的职责。虽然也有明文规定，评估机构一旦有违规行为将取消其评估资质，但因为评估结果有误而被取消资质的情况，一般很少。“涉及的政府职能部门多了，遇到问题往往会相互推诿，这可能是乱象发生的根源。”
偿、搬迁补助费等四项。
双方各自委托的第三方评估机构做出了相差近100万元的评估。2015年10月14日，记者联系了原华山镇政府宣传人员，其向记者表示“我们政府所委托的评估机构肯定是有资质的，是合法的正规机构，对待这个问题也很认真谨慎，所以最后评估的价格就是那个价格。”同时她也表示自己在外出差，“事情过去很久远了，对于评估报告具体细节，评估公司怎么评估的，还需要再向领导汇报核查下再向记者答复。”
而李先生委托的是青岛青房评估事务所有限公司，记者法院判决出中发现，李先生提交证据指出“根据《青岛市中级人民法院备案机构-房地产评估类：2、青房评估事务所》明确规定，青房评估事务所有限公司评估报告书合法有效，请求以该评估报告为依据作出补偿和赔偿。”
2015年10月15日，记者分别联系了原华山镇政府所委托的青岛元盛房地产评估事务所有限公司，李先生委托的青岛青房评估事务所有限公司，其中前者公司电话一直无人接听，后者表示要将此事汇报给相关部门后答复。
截至记者发稿时，原华山镇政府、两家房产评估机构均未答复记者疑问。
法院回应：不受理
面对相差巨大的评估报告，且双方无法达成协商，那么是否应由法院指定一家第三方机构作出评估呢?一审法院做出的判决是：驳回李先生诉讼请求。
状告镇政府被驳回了，李先生显然不服。随后他提起上诉，对一审法院的裁决提出异议。但青岛市中级人民法院随后做出终审裁定，认为：一审法院就不应该受理此案，因为李先生应该先向镇政府提出赔偿，直接向法院提起诉讼有违法律规定，所以不应受理，“撤销了即墨法院的行政判决 ，同时驳回了李先生的起诉。”
记者联系了一审法院政策研究室相关工作人员，工作人员答复记者，“赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼的，要先向赔偿义务机关提出赔偿申请，先由赔偿义务机关对赔偿问题作出处理，对处理不服的，才可向法院提起行政赔偿诉讼。本案中，上诉人直接向法院提起行政赔偿诉讼，法院不应受理。”对于其他问题，暂未答复。
都是有合法有资质的房产评估机构，那么既然作出相差如此之大的报告，应该如何处理呢?青岛颐衡律师事务所律师丛伟表示，“既然双方都同意赔偿，并且要对房屋进行估价，那么法院应该从专家库中抽取第三方评估机构，或者指定双方都认可的评估机构，这样做出的评估报告，双方认可。如果双方各自请了评估机构，如果价格相差不大还可协商，相差太大就很难协商。”文/图 城市信报/信网 记者 任波
分享
大家爱看
