信号山：市北CBD三年首供地 甘霖之后好房子才是硬实力

近日，位于青岛市北区南京路以西、辽阳西路以南的元鼎地块，由中海地产控股的青岛博莱置业有限公司以总价8.41亿元竞得，成交楼面地价13180元/㎡。这是三年来，市北CBD片区首次迎来新地块出让，引发广泛关注。

稀缺性拉满

市北CBD片区上一轮涉宅用地供应需追溯到2022年青岛第二批次集中土拍，当时出让的两宗地块吸引了多家房企激烈竞夺，溢价率均超过15%，最终均以“熔断价”成交，分别由华润置地和青岛青铁振兴投资有限公司竞得，被开发为华润润府和青铁安澜地项目，均已售罄。目前，该片区新房市场供应稀缺。处于尾盘阶段的中铁诺德逸安居项目受高容积率等因素影响，去化速度相对较慢。市场上可售房源主要包括拆迁安置房转售的鲁商蓝岸公馆及年代较久的文创首府。另一方面，主城区改善型需求仍在持续积累和上升，新推出的元鼎地块恰逢其时，有望打破当前供需失衡的市场格局。

在此背景下，为提升城市形象，优化空间资源配置，7月18日，青岛市自然资源和规划局发布《市北区中央商务区片区SF0501-309地块控制性详细规划调整批前公示》，拟按照公服配套独立占地的原则对地块进行分割，其中309A地块为商住用地，面积2.66公顷，容积率2.4，建筑密度≤25%，限高54米，绿地率≥35%，总建面6.38万㎡（住宅建面≤85%），规划户数452户，推算户均面积120㎡，未来该地块可能打造低密宜居社区，有望成为片区内难得的高端改善型住宅。

此外，309B地块为居住用地，保留现状；309C地块为幼儿园用地；309D地块为公园绿地；309E地块为社会停车场用地。为提高片区交通便捷性，在地块中增加一条南北向城市道路。

央企理性竞价

8月8日，青岛发布下半年首批地块预申请公告，元鼎地块位列其中。8月22日，该地块正式发布出让公告，起拍楼面价为13100元/㎡，起拍总价8.35亿元，竞买保证金1.67亿元。经过中海和招商的五轮竞价，该地块以溢价率0.61%成交，每次加价幅度为20元/㎡，反映出房企理性的拿地态度，符合当前房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的调控导向。值得注意的是，该地块起拍价低于2022年片区内华润润府、青铁安澜地上午15500元/㎡，15%的溢价上限也已取消，这为该项目后期在产品设计和价格策略上提供了较大灵活性。

今年以来，中海持续扩大其在青岛的土地储备，6月份以7.37亿元竞得西海岸新区九顶山北一宗9.22万㎡地块。在主城区，中海地产在售项目主要为中海寰宇时代·雲境，该项目已处于尾盘阶段，根据当前去化速度，预计库存将在年底清盘，此次拿地实为战略性补仓。与此同时，这是继早年开发紫御观邸后，中海地产再次落子市北核心区域。作为具备央企背景的开发商，其稳健有序的拿地节奏，充分体现出对青岛市场的坚定信心与清晰的战略布局。

土地市场作为楼市的“晴雨表”。今年4月青岛试行商品住宅用地预申请制度以来，多项利好政策陆续出台，有效提振了房企拿地积极性。除本次成交的元鼎地块外，市北区新都心片区近期也表现活跃：市北城发竞得福州北路双山地块，保利携手青铁联合拿下果品市场地块。这些项目的推进，有望带动周边配套设施完善与升级，为区域房地产市场注入新动力，助力片区价值提升与发展跃升。

配套成熟但抗性犹存

从区位来看，元鼎地块周边公共服务配套较为成熟，基本满足对主城生活的全部想象，这也是其吸引品牌房企的亮点之一。地块紧邻地铁3号线与4号线换乘站错埠岭站，周边环绕南京路、辽阳西路等城市主干道，交通便捷；现有青岛第五十三中学、市北区第一及第三实验幼儿园等教育资源，规划中还包括一所45班九年一贯制学校及一所9班幼儿园，基础教育配套完善；周边分布阜外医院、海慈医院以及妇女儿童医院，同时规划有一处社区卫生服务中心，医疗保障全面；聚集新业广场、诺德广场、万达广场、卓悦里、京东MALL等大型商场，商业氛围浓厚；此外，规划还包括一处养老院、一处体育中心，还有海泊河两侧的公园绿地，进一步丰富了休闲、健康与生态相结合的生活场景。

值得注意的是，该地块的入市或将对浮山后房地产市场带来一定影响。一直以来，浮山后片区凭借市北区第二实验小学、富源路小学及青岛第二实验初中等教育资源，吸引不少家庭为子女教育置业，这也成为金地华章、金茂悦府等次新房价格坚挺的主要原因，该地块的学区属性价值显著高于居住品质本身。

而元鼎地块则提供了一种“学区+品质”的新选择：购房者可保留总价较低的浮山后一、二小区房产以获取入学资格，同时入住元鼎地块的新建住宅，依托其便捷的交通实现通勤与接送。这样既保障了优质教育资源，又提升了实际居住体验，有望吸引部分注重生活品质的改善型家庭关注。

总体来看，元鼎地块的推出为浮山后片区带来的影响主要是“客群分流”与“差异化竞争”，而非直接替代。未来或将促使浮山后片区的开发商及房东更注重物业维护与产品价值重塑，以应对市场需求的变化。此外，教育政策的细微调整，也可能进一步影响两个区域之间的竞争格局。

好房子才是硬道理

与此同时，元鼎地块同样面临多重挑战。南侧毗邻热电厂，烟囱景观对社区形象形成一定抗性；北侧紧邻辽阳西路高架与杭鞍高架，一定程度上存在噪音与粉尘影响；西侧批发市场易带来交通拥堵和环境杂乱问题；东侧与5栋老旧居民楼相邻，开发过程中需妥善处理相邻关系。正如市北区天怡景园B区居民对周边待建高层可能带来的挡光问题表示担忧，这反映出旧城改造中常见的新建项目与既有居民采光需求之间的现实矛盾。此外，该区域周边待出让的市南区百安居地块与其定位相似，未来或将分流部分客源，对元鼎项目的销售带来直接竞争。

因此，在复杂的市场环境下，元鼎地块若要实现快速去化，除定价策略外，可通过抬高地势、增强建筑隔音等方式弱化周边环境的不利影响；更需要理解改善型客群的核心需求，从户型得房率、社区规划等方面建立产品优势。

土地供应只是开始，元鼎地块能否推动城市更新、激活改善市场，最终取决于其产品力本身，并经得起市场的检验和时间的考量。

信网评论员 戴慧慧