信号山：青特进驻让东李卷出新高度 完善配套才是破局关键

近日，青岛市自然资源和规划局网站发布《李沧区LC0306-70地块青特住宅项目建设工程设计方案批前公示》，项目位于李沧区铜川路以东、青川路以西，规划彭水路以南，由青岛青特产城集团有限公司竞得，是其首次进军李沧市场。随着城市发展和居民生活水平提升，东李片区凭借优越的生态环境和日益完善的配套设施，不仅成为青岛市区居民改善置换的首选，也持续吸纳着当地居民的升级需求，同时还是吸引了不少年轻刚需群体安家置业，已成为青岛楼市的热门板块。

尽管市场热度不减，但当前东李以二手房交易为主，其中多数户型已经落后市场主流一代甚至两代，老盘存量房源持续减少，纯新盘供应稀缺，特别是小高层产品，新增住宅多依赖旧村改造和工业用地置换，整体去化周期明显缩短，加之融海启城等项目施工进展缓慢，市场对新项目入市的期待愈发强烈。

在此背景下，6月25日，李沧区郑庄片区LC0306-70地块正式开拍，最终该地块被青岛青特产城集团有限公司以楼面地价9700元/㎡、总价3.04亿收入囊中。新项目的到来恰如“及时雨”，不仅补充了东李片区的新房市场，更有望缓解当前改善型住宅紧缺的局面，为区域注入迫切所需的新鲜血液。

根据公示，该项目总用地面积1.8万平方米，总建筑面积4.8万平方米，其中地上建筑面积3.2万平方米，规划建设9栋11至17层住宅；地下建筑面积1.6万平方米，共规划343个停车位。该地块性质为二类居住用地，容积率≤1.7，建筑密度≤30%，绿地率超过30%，建筑限高54米。低密度的规划意味着青特没有选择“货值最大化”的快销路线，而是选择了“品质最大化”的改善之路，填补了东李楼市的结构性缺口。

项目在铜川路和北侧彭水路（规划路）分别设置了社区入户大堂，车行入口与人行入口分开布置，实现人车分流。中心形成景观花园，西北沿街布置邻里坊，沿下沉庭院周边布置公共服务设施，设有专门的儿童和老年人活动场地，打造全龄友好的社区场景。所有楼座南立面采用大面积玻璃幕墙和弧形转角窗设计，增强室内采光与视野通透性。从开敞阳台的尺度来看，户型可能采用宽厅设计。

从一系列设计中可以看出，在“好房子”时代下，青特正向这一方向靠拢，刚好切中改善群体对舒适度、功能性、前瞻性的诉求。地块所在的郑庄片区，坐拥青岛主城区稀缺的 “天然氧吧” 世博园，南望李村河碧波，北倚卧龙山苍翠，成为该地块居住价值的核心。

当下，随着公积金贷款额度提高、购房补贴、利率降低等政策接连落地，最新数据显示，7月份各线城市商品住宅销售价格环比下降。除了青特70地块，今年下半年，东李片区预计还有万科操盘的石牛山路地块、世园金茂府新地块入市，青岛改善市场的竞争氛围也将愈发浓烈，不断卷出新高度，承载着青岛楼市新一轮的价值期待，使得本就备受瞩目的地块关注度再上台阶。

值得注意的是，该片区域的发展短板仍不可忽视：

东李片区面临的最突出短板在于交通基础设施的不足。开通运行的青岛地铁 11号线和规划中的地铁2号线（东延段） ，仅覆盖该片区边缘，核心居住区仍处于轨道交通服务盲区，居民出行依赖自驾，导致金华路、黑龙江路等连接市区的主干道在早晚高峰期间容易拥堵，增加了居民的通勤时间和用车成本，成为制约区域发展的最大障碍。

商业配套方面存在明显的结构性缺陷。虽然已建成万达广场、丽达购物中心等商业项目，但整体定位偏向大众化家庭消费，缺乏高端商业综合体，这种商业格局导致片区内的改善型客群不得不前往崂山商圈（如万象汇）或李村商圈（如伟东乐客城）满足高端消费需求，反映出商业能级与居民消费需求之间的不匹配。

教育资源配置问题是东李片区发展的又一软肋。虽然片区引入了青岛二中附属李沧学校等合作办学项目，新建了青岛市第二实验小学等硬件设施先进的学校，但在教育质量的实质性提升、师资队伍建设等方面还需时间沉淀，导致许多重视教育的家庭在选择置业时仍然优先考虑市南、崂山等传统教育强区，使东李片区在吸引高端人才定居方面处于不利地位。

这些配套的不足在一定程度上制约着东李片区的能级提升与价值突破。因此，仅依靠自然环境和开发商“内卷”楼盘品质，而缺乏配套支撑，所谓的“改善盘”定位基础不牢固，在市场下行期，其价值抗跌能力较弱，极有可能面临被刚需市场稀释的风险，甚至出现“降价换量”的局面，此前片区内的森林公园等楼盘价格逐步下调便是值得警惕的信号。

归根到底，东李片区能否撑起青岛的改善市场，并非取决于规划图纸上的宏伟蓝图，而在于各项城市配套能否从纸面走向现实，并经受住时间的考验。

信网评论员 戴慧慧